不動産・住まいの事例紹介 | 伊藤 祥治弁護士 水野泰孝法律事務所

取扱事例1

• 立ち退き交渉

（賃借人側）建物の老朽化を理由に立退きを請求されて、賃貸借契約書に中途解約条項がないことを指摘して、大幅な立退料の増額が認められました。

【相談前】
アパートを取り壊すため、賃貸人（前オーナーからアパートを買ったばかりの不動産会社）から、数か月後の立退きを求められていました。
立退料を提示されましたが、金額に納得できないため、ご依頼いただくこととなりました。

【相談後】
不動産会社としては、事業計画上、立退きを急いでおりましたが、賃貸借契約の期間が満了しておらず、中途解約条項もありませんでした。

【先生のコメント】
中途解約条項がないため、賃貸人が希望する立退きが現時点では認められないことを指摘して、期間満了後の立退き交渉で想定される立退料よりも大幅に増額した立退料の支払いを受けることができました。

取扱事例2

• 立ち退き交渉

（賃借人側）建物の老朽化を理由に、立退料をほとんど支払わないで立ち退くことを求められましたが、訴訟の和解で相当額の立退料が支払われました。

【相談前】
賃貸人がアパートが老朽化しているとして、立退料をほとんど支払わずに、建物から立ち退くことを求めてきました。

【相談後】
賃貸人が明渡訴訟を提起しましたが、第一審で立退きは認められないとする判決が言い渡されました。
控訴審で、賃貸人が相当額の立退料を支払うことに応じたため、立退料を受け取ってアパートから転居することになりました。

【先生のコメント】
建物の立退きには正当事由が必要ですが、建物の老朽化を理由とする立退きには、正当事由を満たしていないと思われることも多いです。

取扱事例3

• 家賃交渉

（賃借人側）賃料を2.5倍に増額すると請求されましたが、わずかな増額で解決しました。

【相談前】
店舗の賃借人が賃料を2.5倍にすると、賃貸人から請求されました。

【相談後】
当方は増額には応じないので、調停や訴訟で解決してもらって構わないと回答したところ、請求額が徐々に下がり、最終的に合理的な提示額となったため、合意しました。

【先生のコメント】
賃料増額請求された場合、その金額を支払う必要があると思ってしまう方も多いですが、原則として、賃貸人の側で調停、訴訟といった手続を踏まなければ、勝手に賃料が上がることはありません。

取扱事例4

• 管理会社・組合側

（管理組合側）管理費の支払いが大幅に遅れている区分所有者から管理費、遅延損害金、弁護士費用を回収しました。

【相談前】
半年以上管理費の支払いが滞っているため、弁護士に依頼して、管理費を回収することになりました。

【相談後】
弁護士から内容証明郵便を送って、反応がなかったために、すぐに訴訟を提起することになりました。
訴訟の第一回前に、滞納している管理費の元金を、全額支払ってきました。
訴訟の期日で、遅延損害金や弁護士費用も全額支払う和解が成立して、そのとおりに支払われました。

【先生のコメント】
管理規約に管理費を滞納したときに弁護士費用も請求することができることを定めた規定があれば、弁護士費用を滞納者に負担させることができます。

取扱事例5

• オーナー・売主側

（区分所有者側）管理組合からの漏水の修理費用の請求が棄却されました。

【相談前】
マンションの管理規約で専有部分と記載された給水管から漏水事故が発生して、管理組合が修理費用の支払いを求める訴訟を提起してきました。

【相談後】
管理規約の記載は区分所有法に反して無効であり、給水管は共用部分であるとして、管理組合の請求を棄却する判決が言い渡されました。

【先生のコメント】
マンションの専有部分と共用部分の区別は、規約の記載で全てが認められるわけではなく、区分所有法を踏まえて、マンションの実態に応じた主張をすることが必要となります。

取扱事例6

• 借地権

（借地人側）裁判所の手続を通じて、借地の譲渡と建物の建替えが認められました。

【相談前】
地主に承諾料を支払って借地の譲渡と建物の建替えに承諾するように求めましたが、金額の問題ではなく承諾はしないとの回答でした。

【相談後】
裁判所に借地の譲渡と建物の建替えの承諾に代わる許可を求め、最終的には承諾料を支払って、承諾をもらう和解が成立しました。

【先生のコメント】
借地の承諾に代わる許可等の借地非訟は特殊な手続ですので、ぜひ弁護士にご相談ください。