不動産・住まいの事例紹介 | 鈴木 麻文弁護士 弁護士法人長瀬総合法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

建て替え等を目的とする退去交渉事例

依頼の経緯
相談者は賃貸アパートの経営を行なっておりましたが、建物が古くなり、また、周囲の家賃相場とも比べて収益も大きくないため、建物を建て直しする計画を立てました。もっとも、実際に入居されている方々との退去交渉には慣れておらず、どのように進めていけば良いかがわからなかったため、当事務所にご相談され、ご依頼いただきました。


解決までの流れ
・解決までの期間：1〜2ヶ月

初動対応の重要性
・退去をお願いする立場となるため、適切に大家さんの意向を伝え、入居者の方々との信頼関係を壊さない対応が必要です。

退去条件等の整理や入居されている方への細やかな配慮
・物件は賃借人にとっては生活の基盤になる場所であるため、入居者の方の生活事情を確認しながら可能な限り配慮・フォローすることが重要です。

合意書の締結とトラブル防止対策
・費用面や原状回復の必要性、退去の日程、賃借人の残置したものの対応など、明渡し前後のトラブルを防ぐため、問題を未然に防ぐために合意書の締結をします。

担当弁護⼠のコメント

賃貸物件も時間の経過とともに老朽化してゆき、築年数から家賃の相場も変わってゆきます。オーナー様にとって不動産資産を有効活用したいというニーズは当然ありますが、借地借家法の趣旨に照らせば、実際に生活をしている方々への配慮も欠かすことはできません。入居されている方々への丁寧な説明や、スムーズに転居先を見つけてもらえるような配慮、費用面のへ配慮も念頭に置きながら、トラブルなく、円滑に退去を実現することが肝要になります。入居者の方々との関係性がとても重要になりますので、可能な限り早い段階でご相談・ご依頼いただき、進め方や細やかな配慮について確認しながら交渉を始めることをお勧めします。

取扱事例2

• 明渡し・立退交渉

家賃滞納3ヶ月で交渉による早期建物明渡の実現

当事務所から借主に対して受任通知書を送付して交渉を行った結果、早期に明渡しをしてもらうことで合意することができた事例です。

ご依頼の経緯
相談者は、賃貸アパートの経営を行っていましたが、入居者の1人が家賃滞納を度々繰り返すことで悩んでいました。 滞納家賃が3ヶ月分を過ぎた頃から借主と連絡を取ることができなくなり、ご自身では明渡請求をすることが困難と考え、当事務所にご相談され、ご依頼いただきました。

トラブル解決のポイント
弁護士による代理対応
・弁護士への早期相談の重要性
家賃滞納が長期化するほど貸主本人での解決は困難となります。弁護士への相談、代理対応の依頼を早期に進めたことで、家賃滞納の長期化を防止できました。

・賃貸借契約終了の交渉
家賃滞納等の解除事由の整理
家賃滞納が3ヶ月分に至っていることや、賃貸借契約書に規定された賃貸物件の用法違反等を整理し、賃貸借契約の解除事由を指摘することが、円滑な交渉による解決に繋がりました。

・明渡に関する合意書の締結
トラブル防止の重要性
借主との交渉の結果、賃貸物件の明渡しに応じてもらうことを証拠化するとともに、トラブルを防止するために明渡の条件を規定した合意書を締結しました。

・担当弁護⼠のコメント
賃貸物件を管理する上で、家賃滞納に伴うトラブルは少なくありません。家賃滞納を一時的なものとして放置すると、さらに家賃滞納が長期化する上、退去してもらうことも困難となり、賃貸物件による収益の機会喪失や、他の入居者への悪影響の拡大等のリスクが懸念されます。早期に弁護士に相談、依頼したことで、家賃滞納や用法違反等、賃貸借契約の解除事由を整理した上で借主との交渉に着手し、明渡条件を整理した合意書締結に至ることができました。早期解決に至ることができたことで、賃貸物件の収益性を維持することが実現できました。

解決までの流れ
・解決までの期間：3ヶ月
法律相談、委任契約の締結
・家賃滞納等の不動産トラブルに関するご相談をおうかがいした後、当事務所から不動産トラブルの解決に最適な方法をご提案しました。ご相談者にもご了解いただいた後、当事務所と委任契約をご締結いただきました。

賃貸借契約の解除・明渡請求に向けた交渉の開始
・委任契約を締結後、借主に対し当事務所が受任した旨の通知とともに、滞納家賃の請求及び家賃滞納を理由とする賃貸借契約の解除に基づく建物の明渡請求を行いました。

借主との合意書の締結等による解決
・受任通知書を送付し、借主との交渉を開始した後、滞納家賃の精算及び建物の明渡時期等に関する条件を整理した合意書を締結しました。合意書の締結後、合意書記載の条件に従い、借主が期限までに退去したことを確認し、不動産トラブルの解決となりました。

担当弁護⼠のコメント
不動産トラブルの適切な解決を実現するためには、紛争発生の初期段階から必要な対応を実施していく必要があります。本件では、オーナーの方が早期に相談・依頼していただいた結果、家賃滞納の長期化を防止することができました。また、賃貸借契約書で定めた賃貸物件の用法違反も確認することができたため、借主との退去交渉もスムーズに行うことができ、早期に合意書締結に至ることができました。家賃の滞納を長期間放置すると、借主との交渉を取ることさえ困難となり、長時間を要する法的手段も視野に入れざるを得ません。不動産トラブルの早期解決のためにも、できる限り早い段階でご相談されることをお勧めします。

取扱事例3

• 明渡し・立退交渉

賃料不払いを理由とする借家の明渡しに成功した事例

【ご依頼の経緯】
依頼者である建物所有者の方は、長期間にわたって賃借人からの賃料の支払いが滞っているという問題に直面していました。賃借人に対して何度も賃料支払いを求めたものの、賃借人はこれに応じることなく、不払い状態が続きました。任意の退去を求めたものの、賃借人は物件から退去する意思を示さず、問題は深刻化していきました。

このままでは依頼者にとって経済的な損失が大きくなるばかりか、物件の適正な管理も困難になる可能性が高まりました。依頼者はこの問題に対して法的な手続きを取るべきかどうか迷っていましたが、最終的に専門家のアドバイスを受け、法律事務所に相談することを決めました。

【相談後の対応】
法律事務所に相談があった後、まずは賃借人との交渉を試みました。しかし、賃借人は賃料不払いの事実を認めながらも、支払いの意思や退去する意思を示すことはなく、交渉は進展しませんでした。このような状況から、早急に法的手続きに移る必要があると判断しました。

まず、賃料不払いを理由とする賃貸借契約の解除手続きを進め、その後に建物の明渡し請求訴訟を提起しました。裁判においては、賃料不払いが継続していること、依頼者が任意の退去を求めた経緯などを詳細に立証し、裁判所に賃貸借契約の解除と明渡しの正当性を訴えました。

訴訟では、依頼者側の主張が全面的に認められ、賃貸借契約の解除が有効であることが確認されました。これにより、賃借人に対して建物の明渡し命令が下され、法的な強制力を持って賃借人を退去させることが可能となりました。

【担当弁護士のコメント】
賃料不払いが長期間にわたる場合、建物所有者にとっては大きな経済的負担となります。任意の交渉がうまくいかない場合でも、法的な手続きにより迅速に問題を解決することが可能です。本件では、早期に訴訟を提起することで、スムーズに賃借人の明渡しを実現することができました。賃料不払いの問題に直面している場合、お早めに法的対応を検討されることをお勧めします。

取扱事例4

• 明渡し・立退交渉

借家の明渡しに成功した事例

【ご依頼の経緯】
建物所有者であるAさんから、借家に関するトラブルの相談が寄せられました。Aさんは、自身が所有する建物をBさんに賃貸しており、賃貸借契約書には「契約期間満了後は、貸主と借主が合意しない限り、契約は更新しない」という特約が記載されていました。

ところが、契約期間が終了したにもかかわらず、Bさんは退去する意思を示さず、さらに契約書には記載されていなかった「無断でのペット飼育」など、建物の使用に関する違反行為も確認されました。Aさんは、これらの理由から、賃貸借契約を終了させ、建物の明渡しを求めることを決断しました。しかし、Bさんが協力的ではなかったため、話し合いでの解決が困難であり、法的手続きを視野に入れる必要が生じました。

【相談後の対応】
当事務所の弁護士がAさんの代理として対応に乗り出し、まずはBさんに対して正式な通知を行いました。通知の内容は、賃貸借契約が既に終了していること、そして無断でペットを飼うなどの使用方法違反があったことを根拠に、建物の明渡しを求めるものでした。

しかし、Bさんはこれに応じず、依然として退去を拒否しました。そのため、弁護士はAさんと協議の上、訴訟を提起する方針を決定しました。訴訟では、賃貸借契約の終了が合法であることを立証し、また賃借人の契約違反行為をもとに、速やかな明渡しを求めました。

裁判では、賃貸借契約書に記載されている「期間満了後の契約終了特約」が法的に有効であることが確認されました。さらに、賃借人のペット飼育などの契約違反行為も証拠として提出され、これが建物の使用に関する重大な違反であると裁判所に認められました。その結果、裁判所は賃貸人Aさんの主張を全面的に認め、Bさんに対して建物の明渡しを認める方向で解決することができました。

【担当弁護士のコメント】
今回の事例では、契約書に記載された特約の重要性が大きなポイントとなりました。賃貸借契約書を締結する際、特約条項を適切に設定し、万が一のトラブルに備えることが、貸主の権利を守るために非常に重要です。また、使用方法の違反行為が確認された場合には、速やかに適切な対応を行うことが求められます。今回のように、裁判で有利な結果を得るためには、法的な手続きの準備と証拠の収集が鍵となります。

このような問題を防ぐためには、契約時にしっかりとした書面を用意するだけでなく、契約期間中も賃借人の行動を定期的に確認し、問題が発生した場合には迅速に対処することが重要です。

取扱事例5

• 境界線

親族間の通路使用権を巡る紛争解決事例

【ご依頼の経緯】
相談者は親族同士で隣り合う土地を所有していましたが、親族間で長年にわたる確執が続いていました。特に問題となったのは、相談者の自宅から公道に出るための通路でした。隣接する親族がその通路の使用を妨害するようになり、相談者は通行が困難な状況に追い込まれていました。この通路は以前から使用していたものであり、相談者にとって日常生活に欠かせないものでしたが、親族間の関係悪化に伴い、通行が不可能になったことで生活に大きな支障をきたしていました。

さらに、相談者は長年この状況に悩まされ続けており、自分の権利がどの程度認められるのか不安を抱えていました。親族間での解決を試みましたが、話し合いは難航し、状況は悪化する一方でした。そこで、法的手段を取ることを決断し、当事務所に相談に訪れました。

【相談後の対応】
まず、相談者の土地と隣接地の所有権や過去の使用状況を詳細に調査しました。特に通路として使用していた部分に関して、長年にわたり実質的に通行していたことを示す証拠を集めることが重要でした。相談者の話を基に、隣接地を所有する親族との間での通路使用の歴史を確認し、過去の写真や書類、地域の証言を元に通行権を主張するための証拠を整理しました。

次に、法的に「通行権」の主張が可能かどうかを検討し、適切な手続きに移りました。まずは親族に対して正式に通行権を主張し、その権利が既に確立されていることを説明しました。しかし、親族側はこれを拒否し、裁判での解決を求めることとなりました。

裁判では、当事務所は次のようなポイントを主張しました。

1. 相談者が長年にわたり通路を使用してきた事実
2. その通路が相談者にとって生活の一部として必要不可欠であること
3. 法的に認められる「通行権」が存在すること

この主張を裏付けるために、地域の住民の証言や過去の地図・登記簿などを提出しました。これにより、相談者の通路使用の正当性が証明されました。

最終的に、裁判所は相談者の通路使用権を認める判断を下しました。これにより、相談者は再び日常生活に必要な通行を確保することができ、問題が解決しました。

【担当弁護士のコメント】
親族間の不動産に関する問題は、感情的な対立が絡むことが多く、法的な解決が求められるケースも少なくありません。本件では、長年にわたる親族間の確執が原因で相談者の生活が脅かされていましたが、法的な手続きを通じて通行権を確立することができました。

通行権は、土地を所有する上で非常に重要な権利の一つです。特に、隣地を通らなければ生活が成り立たない場合には、その権利が確実に守られる必要があります。本件では、過去の使用実態や不動産の名義変更の経歴等を調査することで、相談者の権利をしっかりと立証できたことがポイントとなりました。

親族間のトラブルは感情的にこじれやすく、解決に時間がかかることも多いですが、法的な手段を適切に活用することで、冷静かつ公平に問題を解決することが可能です。土地に関する問題でお困りの方は、ぜひお早めにご相談いただければと思います。