不動産・住まいの事例紹介 | 山本 真邦弁護士 真耀法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

自営業を営んでいるテナントの建物明渡に成功した事例

依頼者：60代

【相談前】
所有しているマンションがひどく老朽化しており、解体をしたいです。ほとんどの住人については退去してもらいましたが、マンションで自営業を営んでいる借主だけ、退去を拒んでいます。

【相談後】
賃貸借契約書を確認し、適切な時期に、解約の通知を発送しました。建物退去期限、立退料等、依頼者が許容できる条件を事前に聞いた上で、借主と交渉を開始しました。最終的に、依頼者の納得できる内容で、借主に立退を了解いただき、高額な立退料の支払も免れることができました。ただ、合意どおり明渡がされないと困るので、合意に判決と同じ効力を持たせられるように、訴え提起前の和解申立てを行い、最終的に建物明渡を合意することができました。

【先生のコメント】
土地や建物の明け渡しをするには、そもそも解約の意思表示をしなければなりません。法律に定められた適切な時期を逃すと、契約が更新され、明渡を求める機会を逃してしまいます。この入り口の段階から重要ですので、弁護士に相談して、早期対応をする必要がありました。
建物の明渡を請求すると、無条件で、立退料をもらって当然と思われている借主が多いです。しかし、あまりにも高額な立退料を支払っては、そもそも、貸した意味がありません。今回は、その点を踏まえ、立退料を抑えつつ、依頼者の許容できる立ち退き期間で合意できました。
依頼者にも長年の懸案事項が解決したということで、大変喜んでいただきました。

取扱事例2

• 地代・家賃交渉

賃料減額請求について減額幅を大きく減らせた事例

依頼者：50代

【相談前】
投資用としてアパートを経営し、専門業者に一括賃貸をしています。今回、2回目の賃料減額請求がされています。今回も減額されては、収支が成り立たちません。

【相談後】
受任後、色々と調査した結果、賃料減額請求の法律上の要件は満たしていないと判断したので、減額には応じないということで交渉を開始しました。相手方も、当初は強硬な態度でしたが、いかに減額請求の根拠がないことを説明し、最終的に、相手方の減額希望額の1割の減額で合意が成立しました。一方的に、減額された賃料しか支払われていなかったので、未払分の賃料についても支払を求め、全額回収できました。

【先生のコメント】
賃料の増額・減額の請求は無条件にできるわけではありません。法律上の要件を満たした場合に、請求ができます。増額・減額の金額が大きくなくとも、賃貸物件の戸数・賃貸期間を踏まえると、トータルの差額はとても大きくなります。
企業対個人ですと、企業側の要求にやむを得ず折れることが多いと思いますが、まずは、弁護士に相談して、請求に応じるかどうかをご検討ください。今回のように、交渉によっても、請求金額とは異なる金額で解決できる場合もあります。

取扱事例3

• 不動産売買契約

【不動産売買トラブル】事故物件を理由とした売買契約の解除の請求に対し交渉で契約を解除しないまま解決した事例

依頼者：60代

【相談前】
所有している賃貸アパートを売却しました。契約締結後、代金決済前に賃借人の一人が部屋で亡くなりました。買主から事故物件であることを理由に契約の解除と代金の返還、損害賠償請求を受けています。

【相談後】
賃借人が亡くなったのが契約締結後だったことから、解除の効力を争い、最終的に買主は売買契約の解除を取り下げました。さらに、交渉により、損害賠償金を支払わず、一部の売買代金を返還することで解決することができました。

【先生のコメント】
今回は、賃借人が自然死であり、自殺の事案ではありませんでした。また、亡くなったのが契約締結後であり、債務不履行責任や説明義務違反という問題もありませんでした。事故物件といっても、対応は様々ですので、買主の主張ばかりが通るわけではありません。売買金額も大きかったことから、最終的に、こちらの主張を通して、円満に解決できたのはよかったと思います。

取扱事例4

• 不動産賃貸借契約

契約の内容がよく分からない賃貸借契約

依頼者：50代 女性

【相談前】
亡夫が、土地を資材置き場として土地を貸していました。賃貸借契約書もなく、契約がいつ結ばれたのかを含めて、契約の内容が分かりません。亡夫からは、資材置き場として貸していたとは聞いていたのですが、土地には、建物が立っており、産業廃棄物が多数あります。このまま、放置しておくわけにもいかないので、借主に明渡を求めましたが、明渡をしてくれません。

【相談後】
調査の結果、貸している土地は1筆の1部で、貸している範囲も明確ではないことが判明しました。また、貸している土地は、元農地であり、農地転用の許可もなく、建物が立っていました。そのため、依頼者が亡夫から、資材置き場として貸していたという話は、間違いないと判断しました。依頼者が土地明渡請求後、賃料を支払わなくなったため、賃料不払いと目的外使用で賃貸借契約を解除し、土地の明渡を求めました。しかし、相手は、明渡をしませんでした。訴訟になった場合、賃貸借契約の内容が立証できず、貸している土地の範囲も特定できないため、訴訟提起は難しいと判断しました。また、仮に、強制執行となっても、撤去費用を依頼者が一時的に負担することになり、強硬な対応は解決にふさわしくないと判断んしました。借主とは連絡がとりにくいため、何度も、先方の元に出向き、交渉を重ね、徐々に明渡を実行してもらいました。途中、作業が止まったので、調停を起こし、相手方に任意の明渡をしてもらうように、粘り強く交渉しました。約6回ほどの調停を開いた結果、調停が成立し、借主に任意に明渡を実行してもらうことになりました。

【先生のコメント】
不動産の賃貸借では、契約書が作成されていなかったり、亡くなった人が関わっていたりして、その契約の中身が分からないことがあります。そういう場合、裁判を起こすことは難しく、簡単には事件は解決しません。また、裁判になっても、相手方が明渡をしなければ、強制執行をせざるを得ません。その費用を依頼者が負担できない場合もあります。裁判をすればいいと安易に考え、借主に逃げられれば、事件の解決が困難となります。この事件は、事件解決の難しさを依頼者に十分伝えた上で、粘り強く話し合いをすることで、任意の明渡をしてもらえることになりました。

取扱事例5

• 地代・家賃交渉

交渉により家賃増額に成功した事例

【相談前】
当社はオフィスビルを所有し、賃貸に出しています。あるテナントについては、かなり割安で貸し出しました。しかし、その後、景気がよくなり、高めのテナント料で賃貸できています。このテナントだけ、賃料が安いので、賃料を見直し増額したいです。当社で賃借人と交渉しましたが、うまくいきません。

【相談後】
事件の依頼を受けた後、賃貸した当時よりビル周辺の地価が挙がっていること等を調査し、賃料を増額すべき材料を用意し、交渉に臨みました。最初は、賃借人も値上げに抵抗していましたが、粘り強く交渉を続け、賃料の増額に成功しました。

【先生のコメント】
貸主の一存で、賃料を一方的に値上げすることはできません。賃料を値上げするには、賃貸後に賃料を上げるべき事情が生じたことが必要です。この事件は、裁判では、依頼者の希望が通らない可能性も否定できず、交渉で解決するのがベストだと考えました。法律的な観点からだけでなく、借主の家賃が、他のテナントよりとても安くなっていることなどを具体的に示しながら、相手方の理解を得ることができました。

取扱事例6

• 明渡し・立退交渉

破産した会社の建物が立っている土地の明渡に成功した事例

依頼者：70代

【相談前】
ある会社に土地を工場の敷地として貸していました。ところが、その会社はかなり前に破産し、工場が撤去されないまま残っています。その後、別の会社が、残された工場を使って営業しており、その会社から地代をもらっていました。しかし、その会社も最近地代を全く支払ってもらえません。この土地にアパートを建てたいので、工場を撤去したいです。急いでいるので、早く事件を解決して欲しいです。

【相談後】
まず、工場に居座っている業者と交渉を行い、未払い賃料の支払と工場からの退去について合意しました。合意については、訴え提起前の和解を利用しました。その後、工場を撤去するために、破産した会社の清算人選任の申立てを行い、清算人との間で、土地明渡について合意し、無事、工場を撤去することができました。

【先生のコメント】
この事件は、依頼者が急がれていたので、型どおりに訴訟を起こせばいいというわけにもいきませんでした。工場に居座っている業者には、すぐに交渉で話をまとめました。ただ、約束を守るか不安だったので、手続としてすぐに終わって、裁判と同じ結果となる、訴え提起前の和解という手続を踏みました。
工場の撤去については、裁判をした後、強制執行をするという段取りも考えられましたが、時間がかかることが問題でした。そこで、裁判所とも相談して、清算人を立て、交渉するという段取りを踏みました。
色々と考えた工夫がうまくはまり、スムーズに解決した事件でした。依頼者も予定どおりに、アパート建築が実行できるということで大変喜んでいただけました。