不動産・住まいの事例紹介 | 宮國 航平弁護士 弁護士法人ラグーン

取扱事例1

• 賃料回収

【事務所の事例】建物明渡請求と連帯保証人に対する未払賃料の請求事案

【事案の概要】
不動産業を営むA社は、半年以上賃料の支払を延滞しているにもかかわらず退去をしないBの存在に困り果てていた。
建物明渡請求と連帯保証人Cに対する未払賃料の請求についてラグーンに依頼をした。

【解決までの経緯】
Bに対して催告をしたが回答がなかったため、速やかに訴訟提起を行った。
訴訟ではA社の請求がいずれも認められ、借主Bに対しては建物明渡しと未払賃料の支払を、連帯保証人Cに対しては未払賃料の支払を命じる判決がなされた。
判決をもとに借主Bに対して建物明渡を催告したところ、借主Bは渋々退去に応じた。
また、資力がない借主Bに対して滞納金回収の強制執行手続をとっても奏功しない可能性が高かったため、連帯保証人Cの給与を差し押さえることを内容とした強制執行手続の申立てを行った。
連帯保証人Cには安定した給与収入があったため、１ヶ月に１回、Cの給与の一部を勤務先から直接A社が回収することができ約半年間で無事に未払賃料の全額の弁済を受けることができた。　　

【弁護士の目】
不誠実な借主に対しては、中途半端に交渉を継続するのではなく、速やかに法的手続へ移行することが重要になります。
また、裁判で勝訴判決が出ても、それだけでは本件のように権利の実現としては不十分なケースもあります。
勝訴判決の後、勝訴判決に記載された内容を相手方が任意に履行しない場合には、強制執行手続に移行する必要があります。本件では、強制執行手続として連帯保証人Cの給与の差押えをしました。
会社としては断固たる姿勢で対応しなければなりません。
今回は連帯保証人に資力があったことが解決のポイントになりました。連帯保証人を形式的に準備してもらうのではなく、実質的な担保力という観点から慎重に選定する必要があります。

取扱事例2

• 不動産売買契約

【事務所の事例】不動産会社代理事案

依頼者：不動産会社

【事案の概要】
不動産会社A社は、売主Bさんと買主Cさんの土地売買の仲介者として売買契約の締結から引渡しまで動いていました。
しかし、買主Cさんが売買代金を支払わず、BさんがC社（個人）に売買代金を支払うよう求めました。請求をされたCさんはBさんを怒鳴りつけるなどして支払いを拒みました。よくよく調べてみるとCさんは偽名で会社の住所地に事務所はなく、連絡をとることができなくなってしまいました。
そこで、A社は、仲介者としての責任もあるとお考えになり、Bさんと一緒に相談に来られました。

【解決での経緯】
弁護士はまず、買主Cさんの住所、氏名を明らかにするべく、Cさんの携帯電話番号をもとに弁護士会照会を行い、住所、氏名の特定に成功しました。その後、内容証明郵便で売買契約解除通知を送付し、契約解除の意思表示をしました。
すると、Cさんから弁護士へ電話がありましたが、怒鳴り続けるなどしていてとても話し合いになる様子ではありませんでした。
話し合いができない状態で既に支払いを受けていた売買代金の一部を返還することはできずにいたところ、Cさんは業を煮やしたのか冷静に弁護士と交渉を始めるようになりました。
その結果、Cさん本人であることを確認するため、免許証のコピーをもらい、将来にわたってBさんには近づかないこと、将来なんらの請求をBさんにしないことを約束させ、支払いを受けていた売買代金の一部を返還し、無事解決となりました。

【弁護士の目】
弁護士は、依頼者の代理人として交渉を行うことで、依頼者の壁となることができます。怒鳴り続け話し合いにならない場合には、弁護士を介入させ代理交渉をしてもらうのは相手を冷静にさせる方法として有効だと思います。
また、弁護士は、弁護士会照会という方法により相手方の住所や氏名などを特定することが可能な場合もあります。
本件のような問題に巻き込まれたときには、まず弁護士に相談してみてください。