いまにし まこと

今西 眞弁護士

弁護士法人ALG&Associates 福岡法律事務所

天神駅

福岡県福岡市中央区天神1-1-1 アクロス福岡4F

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不動産・住まい

取扱事例1

  • 明渡し・立退交渉

賃料の未払いかつ無断でホストの寮として利用されていた事案(建物明渡請求)

【相談前】
賃料の未払いが数か月に及んでいたところ、どうも不特定多数の若者が出入りしているようで困ったことになっているとご相談いただきました。

【相談後】
賃料の滞納が長期間に及んでいたことから、賃貸借契約を債務不履行に基づき解除することは可能だと容易に判断できました。おそらく未払い賃料の回収はおろか、任意の明け渡しも期待できないことが予想されましたので、できるだけ早期に強制執行まで実現することが最重要事項だと判断できました。不特定多数人が出入りしているような事案では、強制執行する段階で占有者が変わっていれば強制執行ができなくなるので、まずは占有移転の仮処分を申し立て占有者を確定しておきます。占有移転禁止の仮処分にでは、占有している者を確定すべく執行官と当該建物を訪れたのですが、その際、明らかに怪しい人物が「自分は留守番だ。」などと適当なことを述べおりましたが、執行官と建物内外をチェックして占有者を無事に確定することができました。こういったタイプの事案では訴状も受けとらないことが通常なので、公示送達や付郵便送達などの準備を進め、可能な限り訴訟期日(第一回口頭弁論期日)が早くなるように進めます。予想通り、被告が訴状を受け取らず、公示送達となり、淡々と強制執行まで行い解決しました。

【弁護士からのコメント】
こういった事案では、可能な限り早く解決して、新たな入居者を見つけることが賃貸人にとって利益が大きいので、強制執行費用が発生するなど一定程度の負担は覚悟のうえ迅速に進めることが重要となります。

取扱事例2

  • 明渡し・立退交渉

昭和27年?建築の老朽化ビルの建て替え(いわゆる立ち退き事案)

【相談前】
先代から相続した築50年以上と思われるビルを、1階店舗用、上階が居住用の建物へ建て替えて土地を有効活用したいが、法外な立退料を請求されて困っているとご相談を受けました。

【相談後】
登記にも新築時期が記載されておらず、国土地理院の航空写真からおよそ昭和27年頃に建てられたビルだとはわかりました。実際の外観は明らかに古いのですが、反対にレトロ感があり、利用価値がないとは言い切れないという印象を受けました。実際、アンティーク用品を販売している店舗でしたので建物とマッチしているさえ感じましたし、移転すれば顧客を失うなどの営業損害の主張がされるであろうことは容易に想像できました。案の定、営業損害を中心とした高額な立退料を求められましたがその算定根拠がいい加減でしたので、交渉では埒が明かないもしくは無駄に長期化する可能性が高かったので、致し方なく訴訟提起することとしました。訴訟といっても判決まで進むよりも和解に終わることが多く、本件では、裁判所で詳細に立退料の計算根拠を示したうえで早期に和解で解決することを目指したのです。実際、多少立退料を上乗せしましたが、ご相談から半年以内に解決ができました。

【弁護士からのコメント】
立替えの場合、立退料でもめている間に工事着工が遅れてしまうことで、将来の賃料収入を得る機会を失ってしまいます。また、建物が完成し入居者募集をする時期によって賃料も変わってきてしまいますので、将来の収益予測を考慮にいれて進める必要があります。とにかく立退料を安くしてほしいという案件もあれば、とにかく早く解決して欲しいという案件もあるというわけです。本件は、後者でしたので、正直、判決で認められる立退料よりも高くはなりましたが(当初の請求額の半額程度)、双方納得のうえで早期解決ができた事案でした。

取扱事例3

  • 明渡し・立退交渉

違法増改築の疑いがある建物の収益物件への建て替え(いわゆる立ち退き事案)

【相談前】
息子へ相続する前に、ややこしい問題は解決しておきたいと考えられたお父様が、違法増改築の疑いがある建物を取り壊して建て替えたいが、入居者がまともにとりあってくれず、法外な立退料を要求されて困っているとご相談を受けました。

【相談後】
そもそも違法改築なのか、増改築を賃貸人であるお父様が容認していたかどうかがポイントでした。なぜなら、無断で違法な建物に増改築したのであれば明らかな債務不履行であって、債務不履行解除が認められる可能性が高いからです。本件は、管理会社による管理が杜撰で、無断増改築がされていたにもかかわらず、問題点を賃貸人に十分説明せずに黙認していたようで、相当期間が経過したご相談段階では賃貸人による黙示の同意があったとされかねない状況でした。建築士による内部の立ち入り調査を実施したところ、建築基準法違反であることは間違いないとのことでしたので、違法増改築については同意していないと主張し、訴訟提起することとしました。訴訟では早期に解決できるのであれば一定程度の立退料を支払うことを提案したところ、ご相談から半年以内に和解により解決ができました。

【弁護士からのコメント】
本件では、早期に解決できればそれだけ早く賃料収入の増加が見込まれますし、特に東京オリンピック需要で日に日に建物建設費用が上がっていっていた状況でしたので、不本意ながらも早期に立退料を払って解決するか、時間がかかっても立退料を払わない解決を目指すかの選択でした。中途半端に長引かせて解決する選択肢はありません。訴状段階から、建築士の私的意見書を添付し、内部の状況も詳細に証拠提出するなど、ほぼすべての主張を終えるつもりで準備した結果、請求されていた立退料の1/8程度で早期に和解できました。訴訟となると、順番に双方の主張を重ねていくことが多く長期化することが多いですが、本件のように事案の解決方法を事前に依頼者と打ち合わせして進めることが重要です。
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