不動産・住まいの事例紹介 | 松浦 加代子弁護士 三川法律事務所

取扱事例1

• 立ち退き交渉

弁護士が介入した結果、音信不通であった借地人と連絡が取れ、明渡しを受けることができた事例

【相談前】
依頼者は、店舗の貸し主でした。しかし、数年前から賃料の不払いが続いたため、契約を解除し、明け渡しを求めたいということで相談に来られました。

【相談後】
まず、賃借人に対し、弁護士名で解除通知を発送し、任意に明け渡すよう求めましたが、賃借人からの応答はないばかりか、これまで通り店舗での営業を続けている状態でした。
賃借人の態度から、話し合いでの解決は困難と思われたため、裁判所に、建物明渡請求訴訟を提起しました。賃借人が期日に出席しなかったことから、当方の主張通り、建物の明け渡しを認める判決がされました。
当初、依頼者は、強制執行という強行的な手段を執ることは、近隣への影響もあるため消極的でした。しかし、判決が確定した後も、賃借人は、賃料を払うことなく営業を続けており、任意での明け渡しを受けるのは極めて困難であることから、強制執行の申立を決意しました。
明け渡し当日は、執行官立ち会いのもと、専門業者に入ってもらい、賃借人が残置したものを処分しました。大量の残置物があり、撤去には1日かかりましたが、残置された物を処分し、鍵を付け替え、ようやく明け渡しを受けることができました。


【弁護士のコメント】
借主に賃料の未払があっても、未払賃料分を回収したいという思いから、賃貸借契約を解除し、明け渡しを求めることを決断できない貸主の方は多く見られます。しかし、経験上、賃料の未払が数ヶ月に及んだ借主から、未払賃料を回収することはほとんどできません。だらだらと貸し続けて、回収の見込みの低い未払賃料が増え続けるよりも、早めに見切りをつけて、新たな借り主を探す方が得策である場合が多いです。
本件は、これ以上貸し続けるより、明け渡しを受け、有効活用した方が良いということで、訴訟、強制執行を行いましたが、結局、手続の中で、数百万円に及ぶ未払賃料を回収することはできませんでした。
損害を小さくするためには、賃料不払いが続く借主に対し、早めに対策を行うことが大切です。賃料の不払いにお困りの方は、早めに弁護士に相談に行かれることをおすすめします。

取扱事例2

• 賃料回収

１年以上賃料を滞納する借家人から、未払賃料全額を回収できた事例

【相談前】
依頼者は、借家人から賃料が１年以上支払われていないことから、未払賃料の支払い及び建物の明け渡しを求めたいと考え、相談に来られました。

依頼者は、相談に来られる前に、借家人に対し、何度も未払賃料を支払うよう話をしていました。しかし、借家人は、依頼者に対し、期限を決めて支払うと約束しながら、賃料を支払わないことや依頼者との面談を避けて居留守を使うことが度々ありました。そのため、依頼者は困ってしまい、当事務所に相談に来られました。

【相談後】
弁護士名で、期限までに未払賃料を支払わない場合には、賃貸借契約を解除する旨の通知を送りましたが、相手からは何らの反応もありませんでした。

そこで、直ちに未払賃料全額の支払いと建物明け渡しを求める訴訟を提起しました。すると、訴訟の当日、借家人は裁判所に出頭し、未払賃料全額を現金で支払うので、今後も建物を借り続けたいと主張しました。

その後の和解期日において、依頼者は、借家人と直接顔を合わせ、今後はきちんと賃料を支払う意思があるかを確認し、その場で未払賃料全額の一括支払を受ける代わりに、賃貸借契約を継続するという内容で和解が成立しました。

【弁護士のコメント】
賃貸借契約において賃料の不払いが生じるのは、借り主に金銭的な余裕がないことが原因であることが多く、賃貸物件の明け渡しを受けることができても、未払賃料を回収できないままのケースがよくあります。
本件は、１年以上溜まった未払賃料全額を回収することができましたが、このようなケースは希です。
賃料の不払いが数ヶ月続いた場合は、明け渡しを求めることを視野に入れ、早めに弁護士に相談をした方が、貸し主の損が少なくて済むと考えられます。

取扱事例3

• 立ち退き交渉

借地の明け渡しを拒み続けていた借地人から土地の明け渡しを受けた事例

【相談前】
借地人は、依頼者の土地を借りて、同土地上に建物を建てて居住をしていました。しかし、近年は、県外に住む親族の家で生活しており、建物は空き家になり、賃料の支払いも滞っていました。

依頼者は、借地人が長年に渡り賃料の支払いを怠っていたことや、管理されていない建物が老朽化により崩壊するなどして近隣住民の迷惑になることを心配して、借地人から土地の返還を受けたいと当事務所に相談に来られました。
     
【相談後】
訴訟を提起する前に、借地人に対し、弁護士名義で明け渡しを求める手紙を送ったところ、借地人は借り続けたいという意向でした。しかし、未払賃料の支払いがなされなかったため、このまま話し合いを続けても現状を引き延ばされるおそれがあること、これまでの事情から依頼者には勝訴の見込みがあると考えられたことから、建物収去土地明渡請求訴訟を提起しました。すると、借地人は、裁判所が指定した期日に出頭し、裁判所で話し合いをすることができました。

当初、借地人は、かつて住んでいた家を手放したくないため、土地を借り続けたいとの意向を示していました。しかし、未払賃料を支払うことが難しいことから、最終的には、借地人が期限までに土地を明け渡せば、未払賃料と建物の取り壊し費用を免除する旨の和解が成立し、土地の明け渡しを受けることが出来ました。

【弁護士のコメント】
借地や借家の明け渡しは、話し合いでの解決が難しい問題です。本件は、訴訟という手段をとったことで、借地人ときちんと話し合う場を設けることができ、依頼者が強く望んでいた明け渡しという結果を得ることが出来ました。賃貸人は、賃料の回収を期待して、ずるずると物件を貸し続ける傾向がありますが、ほとんどの事案は回収不能な未払賃料が増えるだけの結果に終わります。未払賃料が少ないうちに賃貸借契約を解除して、物件の返還を受け、その物件を有効利用することを考えることも大切です。