不動産・住まいの事例紹介 | 田嶋 祥宏弁護士 田嶋法律事務所

取扱事例1

• 賃料回収

【賃料回収】約４００万円の滞納賃料（１０か月分・事業用テナント）を、２か月で全額回収した事案

【ご相談内容】
賃料約４０万円のテナント物件で、１０か月分の滞納があるとして不動産管理会社様がご相談に来られました。
不動産管理会社様から何度も督促はしましたが、賃借人からは「もう少し待ってほしい」「取引先から入金があったらすぐ払う」などと一応の返済意思が示されるものの、実際には返済に至らず、気が付けば滞納額は約４００万円になっていました。

【結果】
滞納額が大きく、迅速な対応が必要と思われましたので、ご相談の当日中に内容証明郵便を出しました。
すると、賃借人からすぐに連絡があり、「申し訳ない。取引先から入金があり次第、順次弁済する」との回答がありました。ただ、これまでも賃借人は同様の発言をしながらも、のらりくらりと返済しなかったことから、私は「いつまでに、いくら返済できるのかはっきりと約束してほしい」「約束できないのであれば、契約を解除するので退去されたい」と強く申し入れたところ、２か月間で約１００万円を４回に分割して返済する旨の約束を取り付けました。
私は、返済日が近くなると返済資金が準備できたことを確認のうえ、約束どおりに振り込んでもらい、無事約４００万円を２か月で回収することができました。

【解決期間】
約２か月

【コメント】
オーナー様や不動産管理会社様が賃料を督促しても、「まだ大丈夫だ」などと考えて積極的に返済しようとしない賃借人は多いです。ただ、弁護士名で内容証明郵便を出すと、「このままではまずい」と考えて、すみやかに弁済の意思表示をしてくるケースが多いです。
ですので、賃料回収でお困りのオーナー様や不動産管理会社様は、これまで１００％の回収実績を有する私にぜひご相談ください。

「滞納賃料回収」については、当事務所のホームページで詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
https://tajima-law-office.com/tatinoki/

取扱事例2

• 賃料回収

【賃料回収】【明渡し・立退き】１５０万円の滞納賃料（１５か月分・個人）を、毎月１０万円の分割払いで全額回収。明渡しは２か月で完了した事案

【ご相談内容】
ご相談者様である不動産管理会社様が、１５０万円の滞納賃料（１５か月分・個人）があり、本人とも連絡が取れなくなってしまい困っているとご相談に来られました。

【結果】
滞納額が大きく、迅速な対応が必要と思われましたので、ご相談の当日中に内容証明郵便を出しました。
すると、賃借人から連絡があり、「返済の意思はあるが、まとまったお金が手元にないため、分割払いとしてほしい」とのことでした。現在の手取り収入を聞いたところ、賃料１０万円を今後も支払い続けるのは難しいと思われたため、賃借人に「契約は解除したので、より賃料の安い物件に引っ越すべきだ」と伝えて、本人も受け入れたため、物件探しをしてもらうこととなりました。
その後、賃借人から「副業に付くことができた。収入も増え、賃料１０万円を支払うことができるので、今のまま住まわせてほしい」と相談されましたが、この賃借人は過去にも賃料の滞納を繰り返し、オーナー様は転居してほしい意向でしたので、私から「賃貸借契約は解除したので、転居してほしい」と伝え、転居してもらいました。
滞納賃料１５０万円は、毎月１０万円の分割払いとし、返済が滞った場合に備えて、賃借人とともに公証役場に赴き、「強制執行認諾文言付公正証書」を作成しました（公証役場への手数料は賃借人負担）。その後、１５０万円は無事完済されました。

【解決期間】
約２か月（交渉期間のみ）

【コメント】
賃料の滞納が続いている場合、賃借人が経済的な理由で支払不能となっていることがほとんどです。この場合、放置しておくと滞納額が増え続ける一方ですので、早急に弁護士に対応を依頼することをおすすめします。
私は、基本的にご相談当日中に内容証明郵便を出し、早期解決を目指します。賃料回収でお困りのオーナー様や不動産管理会社様は、これまで１００％の回収実績を有する私にぜひご相談ください。
「滞納賃料回収・建物明渡請求・立ち退き」については、当事務所のホームページで詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
https://tajima-law-office.com/tatinoki/

取扱事例3

• 賃料回収

【賃料回収】【明渡し・立退き】【訴訟】６０万円の滞納賃料（１０か月分・個人）を、毎月３万円の分割払いで全額回収。明渡しを交渉から１か月で完了させた事案

【ご相談内容】
ご相談者様である不動産管理会社様が、６０万円の滞納賃料（１０か月分・個人）があり、回収できず困っているとご相談に来られました。

【結果】
滞納月数が１０か月にも及び、迅速な対応が必要と思われましたので、当日中に内容証明郵便を出しました。
すると、賃借人から連絡があり、「現在の家賃額を支払えるだけの収入がないので、転居する。返済は分割払いとしてほしい」とのことでした。約１か月後に賃借人は転居しましたが、私からの電話に出なくなったため、滞納賃料を回収すべく、簡易裁判所の「督促手続き」という手続きにより６０万円全額の支払いを求めたところ、「一括払いはできないため、分割払いにしてほしい」との異議申立てがあり、訴訟に移行しました（異議申立てがあると自動的に訴訟に移行します）。
訴訟では、賃借人が「毎月３万円なら返済可能」との陳述があったため、毎月３万円の分割払いで和解し、その後全額回収することができました。

【解決期間】
約３か月（交渉開始から判決までの期間のみ）

【コメント】
賃料の滞納が続いている場合、賃借人が経済的な理由で支払不能となっていることがほとんどです。このケースでは、賃借人がコロナ禍で失業し、賃料を支払うことができなくなっていました。
この場合、放置しておくと滞納額が増え続ける一方ですので、早急に弁護士に対応を依頼することをおすすめします。
私は、基本的にご相談当日中に内容証明郵便を出し、早期解決を目指します。賃料回収でお困りのオーナー様や不動産管理会社様は、これまで１００％の回収実績を有する私にぜひご相談ください。

「滞納賃料回収・建物明渡請求・立ち退き」については、当事務所のホームページで詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
https://tajima-law-office.com/tatinoki/

取扱事例4

• 明渡し・立退交渉

【明渡し・立退き】迷惑行為を繰り返す賃借人を退去させた事案

【ご相談内容】
不動産管理会社様から「夜中にベランダから隣人に向けて暴言を吐いたり、壁をドンドン叩いたりと、迷惑行為を頻繁に繰り返す賃借人を退去させたい」とご相談に来られました。

【結果】
調査したところ、その賃借人は精神疾患をお持ちの方で、生活保護を受けて生活面で福祉事務所のケースワーカーのお世話になっていることが分かりましたので、賃借人を刺激しないよう、担当ケースワーカーと相談しながら退去手続きを進めることとしました。
担当ケースワーカーに聞いたところ、賃借人は「退去することは構わないが転居費用がない」とのことであり、行政としては賃貸人から退去を求められたようなケースであれば転居費用を負担できる、とのことでした。本件は賃貸借契約上禁止されている明らかな迷惑行為に該当する事案と判断しましたので、私から賃借人あてに賃貸借契約の解除通知とともに退去を求める内容証明郵便を出し、その旨をケースワーカーに連絡して転居費用を負担してもらい、無事明渡しを完了しました。

【解決期間】
約３か月

【コメント】
賃貸借契約上、明らかな迷惑行為は禁止され、契約解除事由となっている場合が多いと思います。ただ、そのような迷惑行為を行う方は、何らかの理由や精神的な疾患をお持ちの場合もあるため、調査も含めて弁護士に依頼することをおすすめします。
また、迷惑行為が繰り返された場合、同じ物件の他の賃借人が転居してしまい、噂が立って入居者が見つかりにくいようなケースもあります（実際、本件はそのような経過もありました）。
私は、これまで明渡し・立退きに関して１００％成功の実績を有していますので、ぜひご相談ください。
「建物明渡請求・立ち退き」については、当事務所のホームページで詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
https://tajima-law-office.com/tatinoki/

取扱事例5

• 地代・家賃交渉

【賃貸借】【賃料増額】入居しているビルのオーナーが変わり、いきなり賃料増額を求められたが、交渉により現状維持とできたケース

依頼者：飲食業

【ご相談内容】
入居しているビルのオーナーが変わり（外国籍オーナーに変更）、いきなり賃料増額を求められたが、応じなければならないかとご相談に来られました。

【結果】
こちらからオーナーに対して、近隣相場に比べて比較的安い賃料設定とは思われるが、そのことのみをもって増額事由には当たらないこと、ビル改修中のシンナー臭、養生、騒音・振動で売上が減少したこと、コロナ禍で売上が減少し経営が厳しいこと、契約更新時に改めて賃料の相談をしたいことなどを主張した結果、賃料は現状維持となりました。

【コメント】
昨今の不動産価額の上昇や、外国人投資家による投資目的での物件取得などにより、賃料増額を求められるケースが増えていますが、賃料増額は経営にダイレクトに影響する大きな問題ですので、そのまま受け入れるのではなく、不動産関係に強い弁護士に相談することをおすすめします。ご相談お待ちしております。

取扱事例6

• 不動産賃貸借契約

【賃貸借】【修繕】消防署の指導にかかわらず、共用部分の修繕をオーナーに求めたケース

依頼者：飲食業

【ご相談内容】
消防署の立ち入り検査において、テナント側に避難はしごの設置など、共用部分の修繕を求められたが応じる必要はあるのか、とご相談に来られました。

【結果】
共用部分の修繕をテナント側が行うのは不合理であることをオーナーに申し入れ、オーナー側の費用負担で修繕をしてもらいました。

【コメント】
消防法や建築基準法などの関係法令には、このようなケースでオーナー、テナントのどちらが修繕すべきという規定がなく、賃貸借契約書に基づくことになりますが、契約書にも規定がない場合は、オーナー、テナントの交渉により決定されることとなるでしょう。この場合、共用部分の維持・管理は、オーナーの責任であることから、オーナーに修繕を求めるのが筋ですし、このケースでも交渉にオーナー負担となりました。
なお、消防署からはテナント内の排煙設備などの修繕も要請されましたが、これはテナント内部の問題であり、テナントが設置し、退去時に原状回復すべき設備と考えられたことから、テナントが費用負担しました。