不動産・住まいの事例紹介 | 松浦 薫弁護士 多湖総合法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

賃料の滞納による建物明渡請求訴訟で、明渡しを回避して和解成立

依頼者：男性

【相談前】
ご相談があったのは、ちょうど新型コロナウイルスが流行し始めた令和２年の春頃でした。依頼者さまは、コロナ禍の影響で収入が減少し、３ヶ月ほど賃料を滞納してしまっていました。
ご自身でも家主と交渉を試みたようですが、聞き入れてもらえず、明渡しの強制執行をされてしまいました。
実は依頼者さまは、数年前にも事情があって収入が減少したとき、賃料を滞納して明渡訴訟を起こされ、「次に滞納したら建物を明け渡す」という内容の裁判上の和解をしていたのです。
一度和解をした上での、二度目の滞納なので、厳しい見通しが予想される事案でした。


【相談後】
強制執行に対抗する手段として、「請求異議訴訟」を提起しました。
賃貸借契約を解除して明渡しを求めるには、「賃貸人と賃借人の間の信頼関係が破壊されている」ということが要件になるのですが、コロナ禍であることの特殊事情などを強調して、「信頼関係が破壊されているとは言えないから、強制執行するのはおかしい。」として、強制執行をやめさせるよう求める訴訟です。
訴訟では、コロナ禍の影響で賃料の滞納がやむを得ないものであること、今後は依頼者さまのご家族も協力をして、賃料を滞納しないようにする体制が整っていることを説明しました。
訴訟前の交渉では、家主側の態度はかなり頑ななものでしたが、訴訟ではまず裁判官に依頼者さまの状況を理解していただき、裁判官からも家主側を説得する形で、「今後約束通り賃料を支払う限りは、明渡しを求めない。」という和解を成立させ、明渡しを回避することができました。


【先生のコメント】
新型コロナウイルスの影響は、法律問題にも様々な影響をもたらしました。なかなか前例がないことなので、私としても手探りで解決方法を模索しているところはありましたが、根底にあるのは、「これで明渡しを認めるのは、理不尽ではないか。」という、素朴な感覚でした。
法律の要件だけに当てはめてしまうと、厳しい見通しが予想される事案であっても、そのまま認めるのはおかしいのではないか、なんとかして助ける手立てがあるのではないか、と諦めずに挑む姿勢は、他の事案においても重要なことだと改めて実感した事案でした。