不動産・住まいの事例紹介 | 日𠮷 加奈恵弁護士 新静岡駅前法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

正当な理由なく立ち退きを求められた事例

依頼者：40代（男性）

【相談前】
相談者さまは東京都内のビルの一室を借りてメディア関連の会社を営んでいたが、突然、ビルのオーナーから賃貸借契約の更新を拒絶され、立ち退きを求められた。


【相談後】
オーナー側に対し、賃貸借契約の更新を拒絶する正当な理由がないことを指摘し、退去を求めるのであれば、相当額の解決金を支払うよう求めた。
交渉の結果、賃料の1年6ヶ月相当の解決金を獲得することができた。


【先生のコメント】
賃貸借契約は、「正当な理由」がない限り、契約の更新を拒絶することはできません。（定期建物賃貸借契約を除く）
オーナー側は「正当な理由」を主張してくるため、きちんと反論しないと不利な条件で退去しなければならないことになりかねません。
建物を使用し続けたい、仮に退去するのであれば相当額の解決金を支払ってもらいたいという方は、一度弁護士にご相談いただくことをおすすめします。

取扱事例2

• 明渡し・立退交渉

元交際相手が家から出て行ってくれない

依頼者：30代（男性）

【相談前】
相談者さまは相手方と交際し同棲していた。
同棲していた家は相談者さま名義の賃貸で、賃料も相談者さまが負担していた。
ある日、喧嘩となり交際を解消することになったが、相手方が自宅に居座り1000万円を支払わなければ出ていかないと言われている。


【相談後】
弁護士が介入し、「◯月◯日付け（約1ヶ月後）で自宅の賃貸借契約を解約する予定ですので、同日までに退去をお願いいたします。」、「1000万円を支払う法的義務は存しないと思料いたしますが、今後も請求を継続されるのであれば、法的根拠及びそれを示す客観的資料をご明示ください」などと記載した書面を送付しました。
交渉の結果、解決金10万円を支払い、退去させることに成功した。


【先生のコメント】
ご自身の名義の物件に元交際相手が居座るケースはよくあります。
一方的に賃貸借契約を解約だけしてしまうと、物件のオーナー又は管理会社からご自身に損害賠償請求をされてしまうリスクがありますので、そのようなリスクを避けるために、相手方ときちんと交渉し、かつ、物件のオーナー又は管理会社ときちんと協議をした上で、解決する必要があります。

取扱事例3

• 明渡し・立退交渉

不貞行為を行った配偶者に対する自宅の建物明渡請求が認められた事例

依頼者：50代（男性）

【相談前】
妻（相手方）の不貞が発覚し、相談者（夫）が自宅を出て別居を開始した。
夫は妻に自宅を明け渡してもらった上で、自宅に戻りたいという意向であったが、妻は自宅の明渡しを拒否した。


【相談後】
相手方は、自宅は夫婦の共有財産であるため居住権（占有権限）があると主張したが、不貞行為により婚姻関係を破綻させたのは相手方であり、そのような相手方が居住権を主張することは信義則違反・権利濫用に当たるとして、自宅不動産の明渡請求が認められた。


【先生のコメント】
原則として、婚姻期間中に購入した自宅不動産については、名義の如何を問わず、夫婦の共有財産として配偶者が単独で占有する権限を有するため、もう一方の配偶者による明渡請求は認められません。
ただし、例外的に、婚姻関係破綻の主たる原因を作った配偶者（たとえば、不貞行為や身体的DVを行った配偶者）は、占有権限を主張することが許されずに明渡請求が認められることがあります。

取扱事例4

• 地代・家賃交渉

家賃を滞納している入居者の明渡しに成功した事例

依頼者：60代（男性）

【相談前】
相談者さまはアパートのオーナーであったが、家賃を半年以上滞納している入居者がおり、退去してもらいたいとの意向であった。


【相談後】
相手方に対し、1ヶ月以内の退去と未払賃料の支払を求める通知書を送付したが、「今月中に支払うので、このまま住ませて欲しい」との回答であった。
依頼者さまとしては、退去していただきたいという意向が強かったので、再度、退去を求めたものの、「引越代がない、住ませて欲しい」との回答であったため、建物明渡請求訴訟を提起した。
訴訟提起後、相手方は未払賃料を支払う資力はなかったが、引越代は親族が援助してくれたため、未払賃料のカットを条件に退去させることに成功した。


【先生のコメント】
裁判例上、家賃を3ヶ月以上滞納すると賃貸借契約の解除が認められていることが多いです。
しかし、法律上は明渡請求が認められるとしても、家賃を滞納するような相手方ですから、転居費用が捻出できず、出て行こうにも出て行けないという者が多いです。
上記事例では、親族が転居費用を援助してくれたため、未払賃料のカットのみで済みましたが、通常はオーナー側が20〜30万円程度の転居費用を和解金として支払い、退去してもらうという解決となることが多いです。
オーナーさまとしても未払賃料の回収が困難な中で家賃収入が入ってこないので、一定の和解金を支払って退去してもらった方が経済的に得ということになります。

取扱事例5

• 境界線

境界確定訴訟で和解が成立した事例

依頼者：40代（男性）

【相談前】
相談者さまが購入した土地の境界に争いがあった。
筆界特定制度を利用したところ、相談者さまの主張していた位置が筆界と特定されたが、相手方は納得しなかったことから、境界確定訴訟を提起してきた。


【相談後】
筆界特定の結果や測量図等を証拠として提出し、こちらの主張を認める裁判官の心証を得ることができた。
もっとも、既に相手方のフェンスが相談者さまの土地にはみ出して設置されているなど、撤去が必要な物があったことから、相手方が相談者に解決金を支払う代わりに相手方の主張する境界を定める内容（実質買い取ってもらう内容）で和解を成立させることができた。


【先生のコメント】
境界に争いがある場合には、境界確定訴訟や所有権確認請求訴訟を提起することが考えられますが、土地の状況や当事者の意向により、和解で解決できるケースも往々にしてあります。
境界に争いがある方は、まずは弁護士にご相談いただき、どのような解決が妥当であるか意見を聞いてみると良いでしょう。

取扱事例6

• オーナー・売主側

建物収去を求められ相手方に収去費用の一部を負担させることができた事例

依頼者：60代（男性）

【相談前】
相談者さまはご両親を経済的に援助するために、お父さま名義の土地上に建物を建築し、飲食店を営んでその収益を両親の援助に充てていた。
その後、相談者さまのお父さまが亡くなり、土地は相談者さまの弟がその全部を相続により取得した。
既に飲食店は廃業していたところ、相談者さまの弟が相談者さまに建物の収去を求める訴訟を提起した。


【相談後】
相談者さまがお父さまを経済的に援助するために建築した建物であり、実質的には父の所有物であることや父から使用を許可されていたなどの主張を展開した結果、お互いに建物の収去費用を負担し合う内容での和解が成立した。
収去費用は1000万円程度と見積りが出されていたが、相談者さまの負担は400万円程度であった。


【先生のコメント】
他人の土地上に建物を建てている場合、賃貸借契約や使用貸借契約が成立していないと判断されてしまうと、高額な収去費用の負担を負うリスクがあります。
使用貸借等の主張は非常に難しい事例でしたが、相談者さまの両親のために建てたものであるという事情を強調した結果、相手方よりも少ない負担額で和解をすることができました。
このように法的な理屈だけでは見通しが暗い事案であっても、他の事情を上手く引き出すことにより高額な損失を避けることができるケースも存在します。
不動産案件については、経験が豊富な弁護士にご依頼いただくか否かで結果が大きく左右することもありますので、弁護士の選定は慎重に行うべきです。

取扱事例7

• 明渡し・立退交渉

定期借家契約であるとの主張を退けた事例

依頼者：30代／男性

【相談前】
賃貸借契約を締結し居住していた物件について、貸主から定期借家契約（契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく確定的に賃貸借契約が終了する契約）であるという理由で立退きを求められていた。

【相談後】
契約書を詳しく確認したところ、定期借家契約の要件を満たしていない（事前説明文書の交付がない）ことが判明したため、普通借家契約に該当し立退義務がないことを主張したところ、高額の立退料の提示があった。相談者さまも納得の上で、立退料を受領し新居へ引っ越すこととなった。

【先生のコメント】
本件では、定期借家契約であるという先方の主張にかなり無理がある案件でしたが、強硬に立ち退きを求められてしまっていました。このような強硬な態度を取っている相手方の場合でも、専門家に相談することで一挙に解決できることがあります。