不動産・住まいの事例紹介 | 清水 洋一弁護士 旭合同法律事務所 一宮事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

店舗の明渡し強制執行

依頼者：70代　男性

【相談前】
相談者は、所有する家屋を飲食店の店舗として賃貸していました。
しかし、賃借人が５か月間賃料を滞納し、催告を受けても支払をせず、営業を継続したため、相談者は、賃借人に対し、
①滞納賃料の支払
②明渡しまでの賃料相当損害金の支払
③建物明渡し
を求めました。

【相談後】
滞納賃料の支払催告後、直ちに訴訟提起し、上記①～③の請求を認容する判決を取得しました。
判決後も賃借人が営業を継続したため、やむなく建物明渡しの強制執行に着手し、店舗内の備品類をすべて撤去し、明渡しを完了しました。
また、執行手続の中で滞納賃料も一部回収することができました。

【先生のコメント】
相談者が、時間が掛かっても確実に明渡しを実現したいと仰っていたため、交渉は程々に速やかに訴訟を提起しました。
明渡請求を求める理由、期限、費用負担、物件の利用状況等によって対応が異なるため、弁護士には明渡しに至る具体的な事情・経緯を説明してください。

取扱事例2

• 明渡し・立退交渉

立退料の増額交渉

依頼者：30代　男性

【相談前】
相談者は、賃借物件で治療院を営んでいました。
ところが、賃貸人から老朽化による建替えを理由に立退料70万円で建物を明け渡すよう請求を受けました。
店舗を移転するか否か、移転するとしても立退料が低額であるためどうすれば良いか悩んでいました。

【相談後】
賃貸借契約終了の「正当事由」の存否を争って、立退料の増額交渉を開始しました。
訴訟手続から調停手続へ移行し、最終的に退去条件として、立退料450万円、3ヶ月分の賃料免除を得ることができました。

【先生のコメント】
立退料には、一義的かつ明確な計算式は存在しません。
賃貸借契約の内容をはじめ、個別的・具体的に様々な要素が考慮されます。賃貸人が提示した立退料が適正か否か、基礎資料を収集したり、計算根拠を求めたりする等、十分調査したうえで明渡しの是非を判断し、交渉を進めることが重要です。

取扱事例3

• 賃料回収

マンション管理費滞納による競売手続

依頼者：60代　男性

【相談前】
相談者は、マンション管理組合の理事長でした。
区分所有者の一人が数年間にわたって管理費・修繕積立金を滞納し、遂に滞納額が100万円を超えたため、なんとか回収を図りたいと希望していました。

【相談後】
相手方と裁判外で交渉することができなかったため、直ちに管理費・修繕積立金の請求訴訟を提起しました。
判決取得後、金融資産を差し押さえましたが、滞納額に満たなかったため、やむなく区分所有権（専有部分の権利）の競売を申し立て、買受人から管理費・修繕積立金の滞納金を回収することができました。

【先生のコメント】
管理費・修繕積立金の滞納は、マンション管理組合の悩みの種だと思います。
滞納期間が延びれば延びるほど、債権回収は困難になります。
管理組合として滞納額が一定規模に達したと判断したら、早めに弁護士にご相談ください。

取扱事例4

• 原状回復

原状回復義務の範囲

依頼者：50代　女性

【相談前】
相談者は、亡くなられたきょうだいの賃貸借契約の連帯保証人になっていました。
未払賃料はなかったものの、家主から賃借物件の原状回復費用として100万円を超える請求を受けました。
高額な費用の支払について悩んでいました。

【相談後】
賃借物件の規模、数量、損傷状況、修繕工事の内容を踏まえると、原状回復義務の範囲を超える請求でした。
裁判例やガイドラインをもとに、家主と粘り強く交渉した結果、最終的に約30万円の原状回復費用で合意することができました。

【先生のコメント】
賃借人は、賃貸借契約が終了したときに、その損傷を原状に復する義務があります。
しかし、通常の使用・収益によって生じた通常損耗や、経年劣化による損傷は賠償する必要がありません。
また、修繕工事の内容・単価が不相当な事案も見受けられます。
家主から原状回復費用を請求されたときは、適正な金額であるかどうかをご確認ください。

取扱事例5

• オーナー・売主側

共有物分割請求

依頼者：50代　女性

【相談前】
相談者は、土地・建物の持分2分の1を所有していました。
建物が空き家となって資産価値が減少する一方であったため、これを解消すべく売却を検討しましたが、他の共有者が売却手続に一切協力してくれませんでした。

【相談後】
他の共有者と売却交渉しましたが、進展が見込めなかったため、共有物分割請求訴訟（現金分割）を提起しました。
判決を取得して競売に移行する予定でしたが、訴訟係属中、他の共有者が売却に応じる姿勢を示したため、土地・建物を任意売却し、売得金を2分の1ずつ分割することができました。

【先生のコメント】
共有物の分割方法には、いくつか種類があります。事案によって適切な分割方法は変わってきます。
共有状態の解消するときは、合理的かつ実効的な分割を実現するため、弁護士に一度ご相談ください。

取扱事例6

• オーナーチェンジ

時効による不動産取得

依頼者：80代　男性

【相談前】
相談者は、すでに亡くなられた親族名義の土地上に自己名義の建物を築造し、数十年間にわたり生活の本拠としてきました。
子や孫に相続問題を引き継がせないため、今のうちに居住する土地の名義移転を済ませたいと希望していました。

【相談後】
相談者は、土地及び建物の固定資産税を負担していました。
親族名義の土地に自己名義の建物を建築した経緯は不明でしたが、数十年にわたって土地を占有し、所有者として振る舞ってきた事実が認められました。
そこで、亡くなった親族の相続人を調査した後、訴訟手続で時効を援用し、相談者へ名義移転することができました。

【先生のコメント】
土地・建物の所有名義が故人のまま利用されていることはよくあります。
相続関係が重なって相続人が枝分れすると、相手方を特定するだけでも大変です。
また、時効によって不動産を取得するには、法律上の要件に該当するか否か、事案ごとの分析が不可欠です。
分からないことがありましたら、弁護士にご相談ください。