さいとう ゆうすけ
斉藤 雄祐弁護士
弁護士法人長瀬総合法律事務所 守谷支所
守谷駅
茨城県守谷市中央4-21-1 重兵衛ビル201
不動産・住まいの事例紹介 | 斉藤 雄祐弁護士 弁護士法人長瀬総合法律事務所 守谷支所
取扱事例1
- 明渡し・立退交渉
建て替え等を目的とする退去交渉事例
相談者は賃貸アパートの経営を行なっておりましたが、建物が古くなり、また、周囲の家賃相場とも比べて収益も大きくないため、建物を建て直しする計画を立てました。もっとも、実際に入居されている方々との退去交渉には慣れておらず、どのように進めていけば良いかがわからなかったため、当事務所にご相談され、ご依頼いただきました。
解決までの流れ
解決までの期間：1〜2ヶ月
初動対応の重要性
退去をお願いする立場となるため、適切に大家さんの意向を伝え、入居者の方々との信頼関係を壊さない対応が必要です。
退去条件等の整理や入居されている方への細やかな配慮
物件は賃借人にとっては生活の基盤になる場所であるため、入居者の方の生活事情を確認しながら可能な限り配慮・フォローすることが重要です。
合意書の締結とトラブル防止対策
費用面や原状回復の必要性、退去の日程、賃借人の残置したものの対応など、明渡し前後のトラブルを防ぐため、問題を未然に防ぐために合意書の締結をします。
担当弁護⼠のコメント
賃貸物件も時間の経過とともに老朽化してゆき、築年数から家賃の相場も変わってゆきます。オーナー様にとって不動産資産を有効活用したいというニーズは当然ありますが、借地借家法の趣旨に照らせば、実際に生活をしている方々への配慮も欠かすことはできません。入居されている方々への丁寧な説明や、スムーズに転居先を見つけてもらえるような配慮、費用面のへ配慮も念頭に置きながら、トラブルなく、円滑に退去を実現することが肝要になります。入居者の方々との関係性がとても重要になりますので、可能な限り早い段階でご相談・ご依頼いただき、進め方や細やかな配慮について確認しながら交渉を始めることをお勧めします。
解決までの流れ
解決までの期間：1〜2ヶ月
初動対応の重要性
退去をお願いする立場となるため、適切に大家さんの意向を伝え、入居者の方々との信頼関係を壊さない対応が必要です。
退去条件等の整理や入居されている方への細やかな配慮
物件は賃借人にとっては生活の基盤になる場所であるため、入居者の方の生活事情を確認しながら可能な限り配慮・フォローすることが重要です。
合意書の締結とトラブル防止対策
費用面や原状回復の必要性、退去の日程、賃借人の残置したものの対応など、明渡し前後のトラブルを防ぐため、問題を未然に防ぐために合意書の締結をします。
担当弁護⼠のコメント
賃貸物件も時間の経過とともに老朽化してゆき、築年数から家賃の相場も変わってゆきます。オーナー様にとって不動産資産を有効活用したいというニーズは当然ありますが、借地借家法の趣旨に照らせば、実際に生活をしている方々への配慮も欠かすことはできません。入居されている方々への丁寧な説明や、スムーズに転居先を見つけてもらえるような配慮、費用面のへ配慮も念頭に置きながら、トラブルなく、円滑に退去を実現することが肝要になります。入居者の方々との関係性がとても重要になりますので、可能な限り早い段階でご相談・ご依頼いただき、進め方や細やかな配慮について確認しながら交渉を始めることをお勧めします。
取扱事例2
- 明渡し・立退交渉
家賃滞納3ヶ月で交渉による早期建物明渡の実現
当事務所から借主に対して受任通知書を送付して交渉を行った結果、早期に明渡しをしてもらうことで合意することができた事例です。
ご依頼の経緯
相談者は、賃貸アパートの経営を行っていましたが、入居者の1人が家賃滞納を度々繰り返すことで悩んでいました。 滞納家賃が3ヶ月分を過ぎた頃から借主と連絡を取ることができなくなり、ご自身では明渡請求をすることが困難と考え、当事務所にご相談され、ご依頼いただきました。
トラブル解決のポイント
弁護士による代理対応
弁護士への早期相談の重要性
家賃滞納が長期化するほど貸主本人での解決は困難となります。弁護士への相談、代理対応の依頼を早期に進めたことで、家賃滞納の長期化を防止できました。
賃貸借契約終了の交渉
家賃滞納等の解除事由の整理
家賃滞納が3ヶ月分に至っていることや、賃貸借契約書に規定された賃貸物件の用法違反等を整理し、賃貸借契約の解除事由を指摘することが、円滑な交渉による解決に繋がりました。
明渡に関する合意書の締結
トラブル防止の重要性
借主との交渉の結果、賃貸物件の明渡しに応じてもらうことを証拠化するとともに、トラブルを防止するために明渡の条件を規定した合意書を締結しました。
担当弁護⼠のコメント
賃貸物件を管理する上で、家賃滞納に伴うトラブルは少なくありません。家賃滞納を一時的なものとして放置すると、さらに家賃滞納が長期化する上、退去してもらうことも困難となり、賃貸物件による収益の機会喪失や、他の入居者への悪影響の拡大等のリスクが懸念されます。早期に弁護士に相談、依頼したことで、家賃滞納や用法違反等、賃貸借契約の解除事由を整理した上で借主との交渉に着手し、明渡条件を整理した合意書締結に至ることができました。早期解決に至ることができたことで、賃貸物件の収益性を維持することが実現できました。
解決までの流れ
解決までの期間：3ヶ月
法律相談、委任契約の締結
家賃滞納等の不動産トラブルに関するご相談をおうかがいした後、当事務所から不動産トラブルの解決に最適な方法をご提案しました。ご相談者にもご了解いただいた後、当事務所と委任契約をご締結いただきました。
賃貸借契約の解除・明渡請求に向けた交渉の開始
委任契約を締結後、借主に対し当事務所が受任した旨の通知とともに、滞納家賃の請求及び家賃滞納を理由とする賃貸借契約の解除に基づく建物の明渡請求を行いました。
借主との合意書の締結等による解決
受任通知書を送付し、借主との交渉を開始した後、滞納家賃の精算及び建物の明渡時期等に関する条件を整理した合意書を締結しました。合意書の締結後、合意書記載の条件に従い、借主が期限までに退去したことを確認し、不動産トラブルの解決となりました。
担当弁護⼠のコメント
不動産トラブルの適切な解決を実現するためには、紛争発生の初期段階から必要な対応を実施していく必要があります。本件では、オーナーの方が早期に相談・依頼していただいた結果、家賃滞納の長期化を防止することができました。また、賃貸借契約書で定めた賃貸物件の用法違反も確認することができたため、借主との退去交渉もスムーズに行うことができ、早期に合意書締結に至ることができました。家賃の滞納を長期間放置すると、借主との交渉を取ることさえ困難となり、長時間を要する法的手段も視野に入れざるを得ません。不動産トラブルの早期解決のためにも、できる限り早い段階でご相談されることをお勧めします。
ご依頼の経緯
相談者は、賃貸アパートの経営を行っていましたが、入居者の1人が家賃滞納を度々繰り返すことで悩んでいました。 滞納家賃が3ヶ月分を過ぎた頃から借主と連絡を取ることができなくなり、ご自身では明渡請求をすることが困難と考え、当事務所にご相談され、ご依頼いただきました。
トラブル解決のポイント
弁護士による代理対応
弁護士への早期相談の重要性
家賃滞納が長期化するほど貸主本人での解決は困難となります。弁護士への相談、代理対応の依頼を早期に進めたことで、家賃滞納の長期化を防止できました。
賃貸借契約終了の交渉
家賃滞納等の解除事由の整理
家賃滞納が3ヶ月分に至っていることや、賃貸借契約書に規定された賃貸物件の用法違反等を整理し、賃貸借契約の解除事由を指摘することが、円滑な交渉による解決に繋がりました。
明渡に関する合意書の締結
トラブル防止の重要性
借主との交渉の結果、賃貸物件の明渡しに応じてもらうことを証拠化するとともに、トラブルを防止するために明渡の条件を規定した合意書を締結しました。
担当弁護⼠のコメント
賃貸物件を管理する上で、家賃滞納に伴うトラブルは少なくありません。家賃滞納を一時的なものとして放置すると、さらに家賃滞納が長期化する上、退去してもらうことも困難となり、賃貸物件による収益の機会喪失や、他の入居者への悪影響の拡大等のリスクが懸念されます。早期に弁護士に相談、依頼したことで、家賃滞納や用法違反等、賃貸借契約の解除事由を整理した上で借主との交渉に着手し、明渡条件を整理した合意書締結に至ることができました。早期解決に至ることができたことで、賃貸物件の収益性を維持することが実現できました。
解決までの流れ
解決までの期間：3ヶ月
法律相談、委任契約の締結
家賃滞納等の不動産トラブルに関するご相談をおうかがいした後、当事務所から不動産トラブルの解決に最適な方法をご提案しました。ご相談者にもご了解いただいた後、当事務所と委任契約をご締結いただきました。
賃貸借契約の解除・明渡請求に向けた交渉の開始
委任契約を締結後、借主に対し当事務所が受任した旨の通知とともに、滞納家賃の請求及び家賃滞納を理由とする賃貸借契約の解除に基づく建物の明渡請求を行いました。
借主との合意書の締結等による解決
受任通知書を送付し、借主との交渉を開始した後、滞納家賃の精算及び建物の明渡時期等に関する条件を整理した合意書を締結しました。合意書の締結後、合意書記載の条件に従い、借主が期限までに退去したことを確認し、不動産トラブルの解決となりました。
担当弁護⼠のコメント
不動産トラブルの適切な解決を実現するためには、紛争発生の初期段階から必要な対応を実施していく必要があります。本件では、オーナーの方が早期に相談・依頼していただいた結果、家賃滞納の長期化を防止することができました。また、賃貸借契約書で定めた賃貸物件の用法違反も確認することができたため、借主との退去交渉もスムーズに行うことができ、早期に合意書締結に至ることができました。家賃の滞納を長期間放置すると、借主との交渉を取ることさえ困難となり、長時間を要する法的手段も視野に入れざるを得ません。不動産トラブルの早期解決のためにも、できる限り早い段階でご相談されることをお勧めします。
取扱事例3
- 明渡し・立退交渉
地代不払い問題を解決し、貸地売却に成功した事例
【ご依頼の経緯】
相談者は、長年にわたり自ら所有する土地を事業者に賃貸していた地主でした。当初、事業者は定期的に地代を支払っていましたが、近年、経営状態が悪化し、徐々に地代の支払いが滞るようになりました。特に、長期間にわたり地代が全く支払われない状態が続き、相談者は状況に頭を悩ませていました。
この状況を放置するわけにもいかず、相談者はまずは話し合いによる解決を試みましたが、事業者側は具体的な解決策を示さず、地代の支払いが再開される兆しも見えませんでした。このままでは、未払いの地代が膨らむ一方であり、土地を貸し続けるリスクが高まっていくことが懸念されました。
そこで相談者は、事業者に対して賃貸借契約を終了させ、未払いの地代を回収し、さらに土地の明け渡しを求める裁判を起こすことを決断しました。
【相談後の対応】
当事務所に相談を受けた際、相談者が抱える問題は単に未払いの地代回収にとどまらず、土地の返却後に次の借り手を見つけることが難しいという点にもありました。土地を取り戻すことができたとしても、その後の土地利用について具体的な見通しが立たないことが相談者の大きな不安材料でした。
そこで、まずは裁判により賃貸借契約の終了と未払い地代の請求を進めつつ、並行して土地の有効活用についても検討を開始しました。裁判の過程では、事業者が経営難のため、まとまった資金がすぐには準備できない状況であることが確認されました。これにより、地代の一部回収ができたとしても、全額を短期間で回収するのは現実的ではないとの判断に至りました。
こうした背景を踏まえ、相談者と協議の上、当事務所は「貸地の売却」という選択肢を検討し始めました。土地を売却することで、未払い分の補填だけでなく、今後の地代不払いリスクも解消できるため、相談者にとっては合理的な解決策と考えました。
事業者との交渉を進めた結果、事業者は土地の売却に同意しました。そこで、早急に土地売却の手続きを進め、無事に売却が成立しました。これにより、相談者は未払いの地代分を売却益から補填し、さらに将来的な収入の見通しが立つ資金を得ることができました。また、売却により土地の管理リスクも完全に解消されました。
【担当弁護士のコメント】
今回の事例は、単なる地代不払い問題にとどまらず、土地の有効活用や今後のリスク管理という側面も含んだ複雑な案件でした。地代の未払いが続く中で、相談者は裁判に訴える道を選びましたが、その一方で、土地の返却後に次の借り手を見つける難しさという別の問題にも直面していました。
このような状況では、裁判だけに頼るのではなく、土地売却などの別の解決策を柔軟に検討することが重要です。今回、事業者との協議を通じて売却合意を得ることができ、スムーズに売却を完了させることができたのは、相談者が柔軟な姿勢で問題解決に取り組んだ結果だと言えます。
土地を貸すという行為は、安定した収益を得る反面、相手方の経営状況など外部要因に左右されるリスクも伴います。そのため、早期に問題に対処し、最も効果的な解決策を模索することが必要です。今回の事例が、同様の問題を抱える地主の方々にとっての一つの参考になれば幸いです。
相談者は、長年にわたり自ら所有する土地を事業者に賃貸していた地主でした。当初、事業者は定期的に地代を支払っていましたが、近年、経営状態が悪化し、徐々に地代の支払いが滞るようになりました。特に、長期間にわたり地代が全く支払われない状態が続き、相談者は状況に頭を悩ませていました。
この状況を放置するわけにもいかず、相談者はまずは話し合いによる解決を試みましたが、事業者側は具体的な解決策を示さず、地代の支払いが再開される兆しも見えませんでした。このままでは、未払いの地代が膨らむ一方であり、土地を貸し続けるリスクが高まっていくことが懸念されました。
そこで相談者は、事業者に対して賃貸借契約を終了させ、未払いの地代を回収し、さらに土地の明け渡しを求める裁判を起こすことを決断しました。
【相談後の対応】
当事務所に相談を受けた際、相談者が抱える問題は単に未払いの地代回収にとどまらず、土地の返却後に次の借り手を見つけることが難しいという点にもありました。土地を取り戻すことができたとしても、その後の土地利用について具体的な見通しが立たないことが相談者の大きな不安材料でした。
そこで、まずは裁判により賃貸借契約の終了と未払い地代の請求を進めつつ、並行して土地の有効活用についても検討を開始しました。裁判の過程では、事業者が経営難のため、まとまった資金がすぐには準備できない状況であることが確認されました。これにより、地代の一部回収ができたとしても、全額を短期間で回収するのは現実的ではないとの判断に至りました。
こうした背景を踏まえ、相談者と協議の上、当事務所は「貸地の売却」という選択肢を検討し始めました。土地を売却することで、未払い分の補填だけでなく、今後の地代不払いリスクも解消できるため、相談者にとっては合理的な解決策と考えました。
事業者との交渉を進めた結果、事業者は土地の売却に同意しました。そこで、早急に土地売却の手続きを進め、無事に売却が成立しました。これにより、相談者は未払いの地代分を売却益から補填し、さらに将来的な収入の見通しが立つ資金を得ることができました。また、売却により土地の管理リスクも完全に解消されました。
【担当弁護士のコメント】
今回の事例は、単なる地代不払い問題にとどまらず、土地の有効活用や今後のリスク管理という側面も含んだ複雑な案件でした。地代の未払いが続く中で、相談者は裁判に訴える道を選びましたが、その一方で、土地の返却後に次の借り手を見つける難しさという別の問題にも直面していました。
このような状況では、裁判だけに頼るのではなく、土地売却などの別の解決策を柔軟に検討することが重要です。今回、事業者との協議を通じて売却合意を得ることができ、スムーズに売却を完了させることができたのは、相談者が柔軟な姿勢で問題解決に取り組んだ結果だと言えます。
土地を貸すという行為は、安定した収益を得る反面、相手方の経営状況など外部要因に左右されるリスクも伴います。そのため、早期に問題に対処し、最も効果的な解決策を模索することが必要です。今回の事例が、同様の問題を抱える地主の方々にとっての一つの参考になれば幸いです。
取扱事例4
- 不動産契約の解除・違約金請求
土地の賃貸借契約合意解約と原状回復費用精算に成功した事例
【ご依頼の経緯】
相談者は長年にわたり、所有する土地をある事業者に賃貸していました。当初は順調に賃貸契約が続いていましたが、事業者の経営状況が悪化し、地代の減額要請を受けたことがありました。相談者は、事業者を支援する形でその要請を受け入れましたが、その結果、賃料は周辺地域の相場と比べて著しく低い水準にまでなっていました。
相談者は、このような状況が続くことに懸念を抱き、賃貸借契約の解除を検討し始めました。しかし、契約の解除には借主との交渉が必要であり、また契約解除後の原状回復にかかる費用負担についても問題となる可能性があることがわかっていました。そのため、専門的な法律知識を持つ弁護士に相談し、最善の解決策を模索することにしました。
【相談後の対応】
相談を受けた当事務所の弁護士は、まず借主との交渉を開始しました。借主側も、賃料が周辺の相場と比べて低いことは認識していたものの、経営状況が厳しいため、すぐに契約を終了させることには消極的でした。しかし、当事務所は、双方にとって納得のいく解決を目指し、丁寧な交渉を重ねました。
交渉の結果、借主側は賃貸借契約を合意のもとで解除する方向で応じることとなりました。また、借主が契約解除後の原状回復費用を全額負担することで、話がまとまりました。その際、契約終了時期については、借主の事情を考慮し、一定の猶予を与えることで、スムーズな契約終了を実現しました。
この結果、相談者は契約解除に伴う負担を軽減し、早期の問題解決を図ることができました。また、原状回復費用を借主側が負担することで、経済的な損失を最小限に抑えることができました。
【担当弁護士のコメント】
この事例では、地主側にとって不利な状況を踏まえながらも、借主との交渉を慎重に進めた結果、双方にとって納得のいく合意に至ることができました。特に、賃貸借契約の解除に加え、原状回復費用を借主に負担してもらうことができた点は、相談者にとって大きな成果でした。
賃貸借契約においては、長期にわたる契約関係の中で、経済状況の変化や賃料の相場変動などが問題となることが多々あります。こうした問題を解決するには、契約内容を見直し、適切な交渉を行うことが重要です。今回のように、双方の利益を調整しながら、合意解決を目指すことができれば、無用な争いを避け、円満な解決が図れる可能性が高まります。
今後も、依頼者の利益を最大限に守るため、適切なアドバイスと交渉を行っていく所存です。
相談者は長年にわたり、所有する土地をある事業者に賃貸していました。当初は順調に賃貸契約が続いていましたが、事業者の経営状況が悪化し、地代の減額要請を受けたことがありました。相談者は、事業者を支援する形でその要請を受け入れましたが、その結果、賃料は周辺地域の相場と比べて著しく低い水準にまでなっていました。
相談者は、このような状況が続くことに懸念を抱き、賃貸借契約の解除を検討し始めました。しかし、契約の解除には借主との交渉が必要であり、また契約解除後の原状回復にかかる費用負担についても問題となる可能性があることがわかっていました。そのため、専門的な法律知識を持つ弁護士に相談し、最善の解決策を模索することにしました。
【相談後の対応】
相談を受けた当事務所の弁護士は、まず借主との交渉を開始しました。借主側も、賃料が周辺の相場と比べて低いことは認識していたものの、経営状況が厳しいため、すぐに契約を終了させることには消極的でした。しかし、当事務所は、双方にとって納得のいく解決を目指し、丁寧な交渉を重ねました。
交渉の結果、借主側は賃貸借契約を合意のもとで解除する方向で応じることとなりました。また、借主が契約解除後の原状回復費用を全額負担することで、話がまとまりました。その際、契約終了時期については、借主の事情を考慮し、一定の猶予を与えることで、スムーズな契約終了を実現しました。
この結果、相談者は契約解除に伴う負担を軽減し、早期の問題解決を図ることができました。また、原状回復費用を借主側が負担することで、経済的な損失を最小限に抑えることができました。
【担当弁護士のコメント】
この事例では、地主側にとって不利な状況を踏まえながらも、借主との交渉を慎重に進めた結果、双方にとって納得のいく合意に至ることができました。特に、賃貸借契約の解除に加え、原状回復費用を借主に負担してもらうことができた点は、相談者にとって大きな成果でした。
賃貸借契約においては、長期にわたる契約関係の中で、経済状況の変化や賃料の相場変動などが問題となることが多々あります。こうした問題を解決するには、契約内容を見直し、適切な交渉を行うことが重要です。今回のように、双方の利益を調整しながら、合意解決を目指すことができれば、無用な争いを避け、円満な解決が図れる可能性が高まります。
今後も、依頼者の利益を最大限に守るため、適切なアドバイスと交渉を行っていく所存です。
取扱事例5
- 明渡し・立退交渉
土地所有権を巡る親族間のトラブルを解決し、所有権を維持した事例
【ご依頼の経緯】
相談者は、故人との間で土地の使用権を譲渡する契約書を交わし、その土地を自身の所有物として管理していました。この土地は長年にわたり相談者が実質的に管理しており、定期的なメンテナンスや固定資産税の支払いも行っていたため、自分が所有者であるという認識を持っていました。
ところが、ある日、親族の一人から「その土地は本来あなたのものではない」と指摘を受けました。親族は、「故人から土地の所有権が正式に譲渡されていないはずであり、現時点で土地の所有権は無効である」と主張し、所有権を巡る争いが発生しました。相談者にとっては長年にわたって管理してきた土地であり、感情的な衝突も避けられない状況でした。
相談者は契約書を確認したものの、その内容が「使用権の譲渡」に関するものであったため、これが所有権の正式な移転を意味するのかどうか法的に不明確な点がありました。このため、親族からの主張に対してどう反論すべきか、また、自分の所有権をどのように守るべきかについて法的な助言を求め、弁護士に相談することを決めました。
【相談後の対応】
契約書の解釈
使用権譲渡の契約書が作成された際の状況や背景を検討し、故人が相談者に対して土地を完全に引き渡す意図があったことを証明できる資料や証言を集めました。これにより、契約書の解釈が争点となった場合にも、相談者の主張が有利になるよう準備しました。
親族との交渉
親族側は土地の所有権が正式に譲渡されていない点を強調して争っていましたが、弁護士は協議を重ねる中で、故人が実際に土地の譲渡を意図していたことを親族にも理解させるよう努めました。また、親族側の懸念を解消するため、土地の管理にかかる費用負担や将来の相続に関する調整を提案しました。
最終的な解決
弁護士の助言に基づき、親族との間で土地の管理費や将来的な相続に関する取り決めが成立しました。この取り決めにより、相談者は土地の所有権を維持しつつ、親族との関係も大きく悪化することなく問題を解決することができました。最終的に、双方が納得する形で合意が成立し、相談者は安心して土地を管理することができるようになりました。
【担当弁護士からのコメント】
この事例では、契約書に明確な所有権の譲渡が記されていなかったため、親族間の争いが発生しましたが、契約書の背景や故人の意思を立証することで問題を解決できました。土地や不動産に関するトラブルでは、書面上の契約内容が後々大きな問題となることが多いため、契約書の作成時には十分な注意が必要です。
今回のケースでは、契約書の解釈や親族との交渉を通じて、依頼者の権利を守ることができましたが、最初から所有権の移転が明確にされていれば、トラブルを未然に防ぐことができたかもしれません。不動産に関する契約を結ぶ際には、所有権や使用権などの法的な部分をしっかりと明記することが重要です。特に、将来的な相続や譲渡を見据えた契約書の作成は、安心して資産を管理・運用するための基本となります。
私たちは、不動産トラブルに関する豊富な経験を活かして、依頼者の権利を守り、最善の解決策を提供いたします。もし同様の問題を抱えている方がいらっしゃいましたら、ぜひご相談ください。
相談者は、故人との間で土地の使用権を譲渡する契約書を交わし、その土地を自身の所有物として管理していました。この土地は長年にわたり相談者が実質的に管理しており、定期的なメンテナンスや固定資産税の支払いも行っていたため、自分が所有者であるという認識を持っていました。
ところが、ある日、親族の一人から「その土地は本来あなたのものではない」と指摘を受けました。親族は、「故人から土地の所有権が正式に譲渡されていないはずであり、現時点で土地の所有権は無効である」と主張し、所有権を巡る争いが発生しました。相談者にとっては長年にわたって管理してきた土地であり、感情的な衝突も避けられない状況でした。
相談者は契約書を確認したものの、その内容が「使用権の譲渡」に関するものであったため、これが所有権の正式な移転を意味するのかどうか法的に不明確な点がありました。このため、親族からの主張に対してどう反論すべきか、また、自分の所有権をどのように守るべきかについて法的な助言を求め、弁護士に相談することを決めました。
【相談後の対応】
契約書の解釈
使用権譲渡の契約書が作成された際の状況や背景を検討し、故人が相談者に対して土地を完全に引き渡す意図があったことを証明できる資料や証言を集めました。これにより、契約書の解釈が争点となった場合にも、相談者の主張が有利になるよう準備しました。
親族との交渉
親族側は土地の所有権が正式に譲渡されていない点を強調して争っていましたが、弁護士は協議を重ねる中で、故人が実際に土地の譲渡を意図していたことを親族にも理解させるよう努めました。また、親族側の懸念を解消するため、土地の管理にかかる費用負担や将来の相続に関する調整を提案しました。
最終的な解決
弁護士の助言に基づき、親族との間で土地の管理費や将来的な相続に関する取り決めが成立しました。この取り決めにより、相談者は土地の所有権を維持しつつ、親族との関係も大きく悪化することなく問題を解決することができました。最終的に、双方が納得する形で合意が成立し、相談者は安心して土地を管理することができるようになりました。
【担当弁護士からのコメント】
この事例では、契約書に明確な所有権の譲渡が記されていなかったため、親族間の争いが発生しましたが、契約書の背景や故人の意思を立証することで問題を解決できました。土地や不動産に関するトラブルでは、書面上の契約内容が後々大きな問題となることが多いため、契約書の作成時には十分な注意が必要です。
今回のケースでは、契約書の解釈や親族との交渉を通じて、依頼者の権利を守ることができましたが、最初から所有権の移転が明確にされていれば、トラブルを未然に防ぐことができたかもしれません。不動産に関する契約を結ぶ際には、所有権や使用権などの法的な部分をしっかりと明記することが重要です。特に、将来的な相続や譲渡を見据えた契約書の作成は、安心して資産を管理・運用するための基本となります。
私たちは、不動産トラブルに関する豊富な経験を活かして、依頼者の権利を守り、最善の解決策を提供いたします。もし同様の問題を抱えている方がいらっしゃいましたら、ぜひご相談ください。
取扱事例6
- 明渡し・立退交渉
賃料不払いを理由とする借家の明渡しに成功した事例
【ご依頼の経緯】
依頼者である建物所有者の方は、長期間にわたって賃借人からの賃料の支払いが滞っているという問題に直面していました。賃借人に対して何度も賃料支払いを求めたものの、賃借人はこれに応じることなく、不払い状態が続きました。任意の退去を求めたものの、賃借人は物件から退去する意思を示さず、問題は深刻化していきました。
このままでは依頼者にとって経済的な損失が大きくなるばかりか、物件の適正な管理も困難になる可能性が高まりました。依頼者はこの問題に対して法的な手続きを取るべきかどうか迷っていましたが、最終的に専門家のアドバイスを受け、法律事務所に相談することを決めました。
【相談後の対応】
法律事務所に相談があった後、まずは賃借人との交渉を試みました。しかし、賃借人は賃料不払いの事実を認めながらも、支払いの意思や退去する意思を示すことはなく、交渉は進展しませんでした。このような状況から、早急に法的手続きに移る必要があると判断しました。
まず、賃料不払いを理由とする賃貸借契約の解除手続きを進め、その後に建物の明渡し請求訴訟を提起しました。裁判においては、賃料不払いが継続していること、依頼者が任意の退去を求めた経緯などを詳細に立証し、裁判所に賃貸借契約の解除と明渡しの正当性を訴えました。
訴訟では、依頼者側の主張が全面的に認められ、賃貸借契約の解除が有効であることが確認されました。これにより、賃借人に対して建物の明渡し命令が下され、法的な強制力を持って賃借人を退去させることが可能となりました。
【担当弁護士からのコメント】
賃料不払いが長期間にわたる場合、建物所有者にとっては大きな経済的負担となります。任意の交渉がうまくいかない場合でも、法的な手続きにより迅速に問題を解決することが可能です。本件では、早期に訴訟を提起することで、スムーズに賃借人の明渡しを実現することができました。賃料不払いの問題に直面している場合、お早めに法的対応を検討されることをお勧めします。
依頼者である建物所有者の方は、長期間にわたって賃借人からの賃料の支払いが滞っているという問題に直面していました。賃借人に対して何度も賃料支払いを求めたものの、賃借人はこれに応じることなく、不払い状態が続きました。任意の退去を求めたものの、賃借人は物件から退去する意思を示さず、問題は深刻化していきました。
このままでは依頼者にとって経済的な損失が大きくなるばかりか、物件の適正な管理も困難になる可能性が高まりました。依頼者はこの問題に対して法的な手続きを取るべきかどうか迷っていましたが、最終的に専門家のアドバイスを受け、法律事務所に相談することを決めました。
【相談後の対応】
法律事務所に相談があった後、まずは賃借人との交渉を試みました。しかし、賃借人は賃料不払いの事実を認めながらも、支払いの意思や退去する意思を示すことはなく、交渉は進展しませんでした。このような状況から、早急に法的手続きに移る必要があると判断しました。
まず、賃料不払いを理由とする賃貸借契約の解除手続きを進め、その後に建物の明渡し請求訴訟を提起しました。裁判においては、賃料不払いが継続していること、依頼者が任意の退去を求めた経緯などを詳細に立証し、裁判所に賃貸借契約の解除と明渡しの正当性を訴えました。
訴訟では、依頼者側の主張が全面的に認められ、賃貸借契約の解除が有効であることが確認されました。これにより、賃借人に対して建物の明渡し命令が下され、法的な強制力を持って賃借人を退去させることが可能となりました。
【担当弁護士からのコメント】
賃料不払いが長期間にわたる場合、建物所有者にとっては大きな経済的負担となります。任意の交渉がうまくいかない場合でも、法的な手続きにより迅速に問題を解決することが可能です。本件では、早期に訴訟を提起することで、スムーズに賃借人の明渡しを実現することができました。賃料不払いの問題に直面している場合、お早めに法的対応を検討されることをお勧めします。
取扱事例7
- 明渡し・立退交渉
借家の明渡しに成功した事例
【ご依頼の経緯】
建物所有者であるAさんから、借家に関するトラブルの相談が寄せられました。Aさんは、自身が所有する建物をBさんに賃貸しており、賃貸借契約書には「契約期間満了後は、貸主と借主が合意しない限り、契約は更新しない」という特約が記載されていました。
ところが、契約期間が終了したにもかかわらず、Bさんは退去する意思を示さず、さらに契約書には記載されていなかった「無断でのペット飼育」など、建物の使用に関する違反行為も確認されました。Aさんは、これらの理由から、賃貸借契約を終了させ、建物の明渡しを求めることを決断しました。しかし、Bさんが協力的ではなかったため、話し合いでの解決が困難であり、法的手続きを視野に入れる必要が生じました。
【相談後の対応】
当事務所の弁護士がAさんの代理として対応に乗り出し、まずはBさんに対して正式な通知を行いました。通知の内容は、賃貸借契約が既に終了していること、そして無断でペットを飼うなどの使用方法違反があったことを根拠に、建物の明渡しを求めるものでした。
しかし、Bさんはこれに応じず、依然として退去を拒否しました。そのため、弁護士はAさんと協議の上、訴訟を提起する方針を決定しました。訴訟では、賃貸借契約の終了が合法であることを立証し、また賃借人の契約違反行為をもとに、速やかな明渡しを求めました。
裁判では、賃貸借契約書に記載されている「期間満了後の契約終了特約」が法的に有効であることが確認されました。さらに、賃借人のペット飼育などの契約違反行為も証拠として提出され、これが建物の使用に関する重大な違反であると裁判所に認められました。その結果、裁判所は賃貸人Aさんの主張を全面的に認め、Bさんに対して建物の明渡しを認める方向で解決することができました。
【担当弁護士のコメント】
今回の事例では、契約書に記載された特約の重要性が大きなポイントとなりました。賃貸借契約書を締結する際、特約条項を適切に設定し、万が一のトラブルに備えることが、貸主の権利を守るために非常に重要です。また、使用方法の違反行為が確認された場合には、速やかに適切な対応を行うことが求められます。今回のように、裁判で有利な結果を得るためには、法的な手続きの準備と証拠の収集が鍵となります。
このような問題を防ぐためには、契約時にしっかりとした書面を用意するだけでなく、契約期間中も賃借人の行動を定期的に確認し、問題が発生した場合には迅速に対処することが重要です。
建物所有者であるAさんから、借家に関するトラブルの相談が寄せられました。Aさんは、自身が所有する建物をBさんに賃貸しており、賃貸借契約書には「契約期間満了後は、貸主と借主が合意しない限り、契約は更新しない」という特約が記載されていました。
ところが、契約期間が終了したにもかかわらず、Bさんは退去する意思を示さず、さらに契約書には記載されていなかった「無断でのペット飼育」など、建物の使用に関する違反行為も確認されました。Aさんは、これらの理由から、賃貸借契約を終了させ、建物の明渡しを求めることを決断しました。しかし、Bさんが協力的ではなかったため、話し合いでの解決が困難であり、法的手続きを視野に入れる必要が生じました。
【相談後の対応】
当事務所の弁護士がAさんの代理として対応に乗り出し、まずはBさんに対して正式な通知を行いました。通知の内容は、賃貸借契約が既に終了していること、そして無断でペットを飼うなどの使用方法違反があったことを根拠に、建物の明渡しを求めるものでした。
しかし、Bさんはこれに応じず、依然として退去を拒否しました。そのため、弁護士はAさんと協議の上、訴訟を提起する方針を決定しました。訴訟では、賃貸借契約の終了が合法であることを立証し、また賃借人の契約違反行為をもとに、速やかな明渡しを求めました。
裁判では、賃貸借契約書に記載されている「期間満了後の契約終了特約」が法的に有効であることが確認されました。さらに、賃借人のペット飼育などの契約違反行為も証拠として提出され、これが建物の使用に関する重大な違反であると裁判所に認められました。その結果、裁判所は賃貸人Aさんの主張を全面的に認め、Bさんに対して建物の明渡しを認める方向で解決することができました。
【担当弁護士のコメント】
今回の事例では、契約書に記載された特約の重要性が大きなポイントとなりました。賃貸借契約書を締結する際、特約条項を適切に設定し、万が一のトラブルに備えることが、貸主の権利を守るために非常に重要です。また、使用方法の違反行為が確認された場合には、速やかに適切な対応を行うことが求められます。今回のように、裁判で有利な結果を得るためには、法的な手続きの準備と証拠の収集が鍵となります。
このような問題を防ぐためには、契約時にしっかりとした書面を用意するだけでなく、契約期間中も賃借人の行動を定期的に確認し、問題が発生した場合には迅速に対処することが重要です。