立ち退き要求に対する適正な補償交渉の方法と注意点

Question

【相談の背景】
都内の5万円台の賃貸に居住中です。直近で契約更新を済ませ更新費用を支払った直後、大家と管理会社が立ち退き交渉を行う不動産コンサルの業者に変更されました。
その後突然、老朽化による建物の取り壊しを理由に、わずか２ヶ月後という非常に短い期限での一方的な退去要求を受けました。
先方から立ち退き料50万の提示がありましたが、内訳に本来無条件で全額返還されるべき「敷金」が含まれており、さらにこちらが実際に支払った「更新時の諸費用」の金額も間違って低く相殺されている状態です。これらは別個に精算されるべき性質のものと考えています。
現在の部屋は周辺相場よりかなり安いため、同等条件の新居を探すと毎月の家賃が確実に数万円上がります。転居後の大きな家賃差額（数年分）や新規の初期費用、引越し実費､精神的苦痛を考慮すると、今回の提示額はあまりに低額で到底納得がいきません。
また、今後の家賃の振込先口座を質問したところ、相手から「他の住人にも退去まで家賃なしと案内しているため口座は教えられない」と書面で拒否されました。家賃免除をエサに、後から家賃滞納扱いにされるのではと強い不安があります。案内を生の紙で投函されるなど業者への不信感も強いです。

【質問1】
金額は､どのくらい請求するのが妥当でしょうか。相手に足下みられずに請求できる金額内訳など教えて頂きたいです｡それか金額をいわずに住み続ける意思を示した方がいいんでしょうか。

【質問2】
家賃の振込先を聞いていますが､拒否されています。次回の振込は10月下旬です。供託した方がいいでしょうか。供託するタイミング教えて頂きたいです｡前の管理会社振り込むのはよくないでしょうか。

【質問3】
相手にどう提案すれば､金額交渉にとりあってもらえますでしょうか。自分の非がないような返信を教えて頂きたいです｡

北里 昂一 弁護士 · Accepted Answer

普通借家契約であれば、貸主からの解約申入れには原則として6か月の期間と「正当事由」が必要です。老朽化・建替えの必要性、双方の建物使用の必要性、立退料の提示等を総合して判断されるため、現時点で急いで退去に応じる必要はありません。

【質問1】
立退料には一律の相場や算式はありません。新居の初期費用、引越費用、現在と転居先の家賃差額、更新直後であること等を資料化し、敷金の返還とは区別して交渉すべきです。まずは「現条件では退去に応じられず、引き続き居住する意思がある」と回答し、相手から条件の再提示を求める方法がよいでしょう。

【質問2】
旧管理会社への振込みは、現在も受領権限があることを確認できない限り避けた方が安全です。まず書面で「賃料を支払う意思があるので振込先を指定してほしい」と明確に通知してください。それでも貸主側が受領を明確に拒否する場合には、支払期日までに弁済供託を検討します。受領拒否等の場合には供託が可能ですが、原則として事前に適法な弁済の提供が必要です。

【質問3】
「退去には同意していないこと」「賃料支払意思があること」「50万円では移転に伴う負担を補償できないこと」「敷金・更新時費用の取扱いを明確にしてほしいこと」を書面で回答し、今後の連絡もメール等の記録が残る方法に限定するのがよいでしょう。