不動産・住まいの事例紹介 | 三川 真由美弁護士 三川法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

弁護士が介入した結果、音信不通であった借地人と連絡が取れ、明渡しを受けることができた事例

【相談前】
依頼者は、店舗の貸し主でした。しかし、数年前から賃料の不払いが続いたため、契約を解除し、明け渡しを求めたいということで相談に来られました。


【相談後】
まず、賃借人に対し、弁護士名で解除通知を発送し、任意に明け渡すよう求めましたが、賃借人からの応答はないばかりか、これまで通り店舗での営業を続けている状態でした。
賃借人の態度から、話し合いでの解決は困難と思われたため、裁判所に、建物明渡請求訴訟を提起しました。賃借人が期日に出席しなかったことから、当方の主張通り、建物の明け渡しを認める判決がされました。
当初、依頼者は、強制執行という強行的な手段を執ることは、近隣への影響もあるため消極的でした。しかし、判決が確定した後も、賃借人は、賃料を払うことなく営業を続けており、任意での明け渡しを受けるのは極めて困難であることから、強制執行の申立を決意しました。
明け渡し当日は、執行官立ち会いのもと、専門業者に入ってもらい、賃借人が残置したものを処分しました。大量の残置物があり、撤去には1日かかりましたが、残置された物を処分し、鍵を付け替え、ようやく明け渡しを受けることができました。


【弁護士からのコメント】
借主に賃料の未払があっても、未払賃料分を回収したいという思いから、賃貸借契約を解除し、明け渡しを求めることを決断できない貸主の方は多く見られます。しかし、経験上、賃料の未払が数ヶ月に及んだ借主から、未払賃料を回収することはほとんどできません。だらだらと貸し続けて、回収の見込みの低い未払賃料が増え続けるよりも、早めに見切りをつけて、新たな借り主を探す方が得策である場合が多いです。
本件は、これ以上貸し続けるより、明け渡しを受け、有効活用した方が良いということで、訴訟、強制執行を行いましたが、結局、手続の中で、数百万円に及ぶ未払賃料を回収することはできませんでした。
損害を小さくするためには、賃料不払いが続く借主に対し、早めに対策を行うことが大切です。賃料の不払いにお困りの方は、早めに弁護士に相談に行かれることをおすすめします。

取扱事例2

• 賃料回収

１年以上賃料を滞納する借家人から、未払賃料全額を回収できた事例

【相談前】
依頼者は、借家人から賃料が１年以上支払われていないことから、未払賃料の支払い及び建物の明け渡しを求めたいと考え、相談に来られました。

依頼者は、相談に来られる前に、借家人に対し、何度も未払賃料を支払うよう話をしていました。しかし、借家人は、依頼者に対し、期限を決めて支払うと約束しながら、賃料を支払わないことや依頼者との面談を避けて居留守を使うことが度々ありました。そのため、依頼者は困ってしまい、当事務所に相談に来られました。


【相談後】
弁護士名で、期限までに未払賃料を支払わない場合には、賃貸借契約を解除する旨の通知を送りましたが、相手からは何らの反応もありませんでした。

そこで、直ちに未払賃料全額の支払いと建物明け渡しを求める訴訟を提起しました。すると、訴訟の当日、借家人は裁判所に出頭し、未払賃料全額を現金で支払うので、今後も建物を借り続けたいと主張しました。

その後の和解期日において、依頼者は、借家人と直接顔を合わせ、今後はきちんと賃料を支払う意思があるかを確認し、その場で未払賃料全額の一括支払を受ける代わりに、賃貸借契約を継続するという内容で和解が成立しました。


【弁護士からのコメント】
賃貸借契約において賃料の不払いが生じるのは、借り主に金銭的な余裕がないことが原因であることが多く、賃貸物件の明け渡しを受けることができても、未払賃料を回収できないままのケースがよくあります。本件は、１年以上溜まった未払賃料全額を回収することができましたが、このようなケースは希です。賃料の不払いが数ヶ月続いた場合は、明け渡しを求めることを視野に入れ、早めに弁護士に相談をした方が、貸し主の損が少なくて済むと考えられます。

取扱事例3

• 明渡し・立退交渉

借地の明け渡しを拒み続けていた借地人から土地の明け渡しを受けた事例

【相談前】
借地人は、依頼者の土地を借りて、同土地上に建物を建てて居住をしていました。しかし、近年は、県外に住む親族の家で生活しており、建物は空き家になり、賃料の支払いも滞っていました。

依頼者は、借地人が長年に渡り賃料の支払いを怠っていたことや、管理されていない建物が老朽化により崩壊するなどして近隣住民の迷惑になることを心配して、借地人から土地の返還を受けたいと当事務所に相談に来られました。


【相談後】
訴訟を提起する前に、借地人に対し、弁護士名義で明け渡しを求める手紙を送ったところ、借地人は借り続けたいという意向でした。しかし、未払賃料の支払いがなされなかったため、このまま話し合いを続けても現状を引き延ばされるおそれがあること、これまでの事情から依頼者には勝訴の見込みがあると考えられたことから、建物収去土地明渡請求訴訟を提起しました。　　　　　　　　　　　　　　すると、借地人は、裁判所が指定した期日に出頭し、裁判所で話し合いをすることができました。

当初、借地人は、かつて住んでいた家を手放したくないため、土地を借り続けたいとの意向を示していました。しかし、未払賃料を支払うことが難しいことから、最終的には、借地人が期限までに土地を明け渡せば、未払賃料と建物の取り壊し費用を免除する旨の和解が成立し、土地の明け渡しを受けることが出来ました。


【弁護士からのコメント】
借地や借家の明け渡しは、話し合いでの解決が難しい問題です。本件は、訴訟という手段をとったことで、借地人ときちんと話し合う場を設けることができ、依頼者が強く望んでいた明け渡しという結果を得ることが出来ました。賃貸人は、賃料の回収を期待して、ずるずると物件を貸し続ける傾向がありますが、ほとんどの事案は回収不能な未払賃料が増えるだけの結果に終わります。未払賃料が少ないうちに賃貸借契約を解除して、物件の返還を受け、その物件を有効利用することを考えることも大切です。

取扱事例4

• 明渡し・立退交渉

借地人が亡くなって、空き家になってしまった。借地人の親族の有無も分からず、どうしたら良いか分からない。

【相談前】
相談者は、何十年も前から土地を貸していました。
当初借地人は家族で住んでいましたが、子ども達は独立し、老夫婦だけになり、ついにはご夫婦とも亡くなってしまいました。
子ども達がどこにいるのか分からず、地代の支払もありません。家は空き家のまま放置されています。
相談者はどうしたら良いのか分からず悩んでいました。


【相談後】
建物名義人の相続調査を行い、相続人を調べて、地代の支払を催告しました。
相続人から連絡がなかったため、賃貸借契約を解除して、建物収去と土地の明け渡しを求める訴訟を提起しました。
勝訴判決を得て、強制執行をして建物を取り壊し、土地を取り戻すことができました。


【弁護士からのコメント】
長年借地契約を続けてきたため、相続が発生して、地代が途絶えても、そのまま様子を見てしまうことも多い印象を受けます。放置していても何も解決しません。
手続きにはお金と時間がかかりますが、損害の拡大を防ぐためには早めに対応することが肝心です。

取扱事例5

• 明渡し・立退交渉

土地を不法占拠していた隣人に対し、弁護士名の内容証明を送ったところ、任意に土地の明渡を受けられた事例

【相談前】
依頼者は、遠方に所有している土地を数年ぶりに見に行ったところ、隣人が依頼者に無断で物を置くなどして使用しているのを発見しました。
依頼者は、隣人に対し、土地を明け渡すよう話をしましたが、隣人が取り合わなかったため、弁護士に明渡しの交渉を依頼しました。


【相談後】
弁護士名で明け渡しを求める内容証明を送ったところ、先方から、いつ頃までに土地を明渡す予定であるという旨の回答がありました。
そのため、明渡しの期限後に、依頼者が土地の利用状況を確認したところ、概ね片づけられてはいたものの、一部物が残されていました。
そこで、再度先方に連絡を取り、残置物の処理について交渉した結果、残置物については所有権を放棄してもらい、依頼者の方で費用を負担して処分することで合意ができました。
その結果、裁判を行った場合に比べて速やかに、土地の明け渡しを受けることができました。


【弁護士からのコメント】
本件のように、当事者間で話し合いをすると、感情的になってしまうせいか、交渉がうまくいかないというケースはよくあります。しかし、法律の専門家である弁護士が介入することで、相手方も、裁判になった場合に法的に通る主張かどうかということを意識するようになるため、話し合いがスムーズに行く場合があります。
本件は、隣人が、権限なく依頼者所有地を使用していた事例であったため、裁判になっても、明渡が認められる可能性が高いケースでした。相手方も、そのような見通しがあったことから、任意に明渡に応じたのかもしれません。
トラブルが生じ、当事者同士で話し合っているが、いまいち進展している感じがしないとお悩みの場合は、一度弁護士に相談することをお勧めします。

取扱事例6

• 明渡し・立退交渉

賃料を滞納している借主と連帯保証人に対して訴訟を提起し、連帯保証人から未払賃料の一部を回収し、借主から建物の明渡しを受けることができた事例

【相談前】
依頼者は、賃借人から、数ヶ月間賃料の支払いがなく、建物の明け渡しを受けたいと言うことで、当事務所に相談に来られました。


【相談後】
これまでは、依頼者は直接賃借人と話し合いをして、未払賃料の分割払い等の合意をしていました。しかし、賃借人からの、支払いがないまま、建物の使用を続けられ、未回収の賃料額は百数十万円に及んでいました。
このような経緯から、話し合いでは明け渡しを受けることは困難であると思われたため、賃借人と連帯保証人に対し、未払賃料の支払いを請求するとともに、賃借人に対し、建物の明け渡しを求める訴訟を提起しました。
訴訟には、賃借人と連帯保証人が出廷したため、和解の場が設けられました。
その結果、連帯保証人が未払賃料の一部を支払うこと、賃借人が残りの未払賃料を分割で支払うこと、また、一定の期日までに建物を明け渡すことを内容とする和解が成立しました。
賃借人は、任意の明け渡しに応じたため、依頼者の方で強制執行の手続を執ることなく、建物の明け渡しを受けることが出来ました。


【弁護士からのコメント】
建物明渡請求事件の場合、当事者同士の話し合いでは明渡しを受けられない場合でも、訴訟を提起し、裁判所で和解（話し合い）をした結果、明け渡しを受けられることはよくあります。
判決の場合には、明け渡しに納得できない賃借人が判決後も居座ってしまい、強制執行手続を執らなければならないこともありますが、和解で解決する場合には、任意に明け渡しを受けられることが多いです。
本件でも、和解成立後、賃借人が任意に明け渡しに応じたため、依頼者の方で、手間や費用をかけて強制執行手続を執ることなく、明け渡しを受けることが出来ました。

取扱事例7

• 明渡し・立退交渉

相続した建物に親族が無償で住んでいたが、使用貸借契約の終了を主張し、明け渡しを受けることが出来た事例

【相談前】
依頼者は、相続により取得した建物に無償で住んでいる親族に、建物を明け渡して欲しいということで相談に来られました。


【相談後】
建物の借主である親族は、先代から、当該建物を無償で使用することを認められていました。
しかし、借主の背信行為により、先代が亡くなる以前から、先代が無償使用を許した前提条件がなくなっている状態でした。
依頼者は、何度か借主と話し合いをしようと試みたものの、応じて貰えないということでした。
話し合いでの解決は困難と思われたため、既に使用目的が完了しており、使用貸借契約は終了したと主張して、建物の明け渡しを求める訴訟を提起しました。
判決では、既に借主による建物使用の目的が完了したと認められ、借主に建物を明け渡すよう命じられました。
判決確定後、任意の明け渡しを求めましたが、借主が応じなかったため、強制執行の手続を執ることとなりましたが、最終的に、依頼者の希望どおり、建物の明け渡しを受けることが出来ました。


【弁護士からのコメント】
土地や建物を親族などに無償で貸している場合、契約書などを作っていなくても、法律上は、使用貸借契約が存在していることになります。
使用貸借契約の場合、借地借家法という借主を強く保護する法律の適用はありませんが、かといって簡単に明け渡しを求められるものでもありません。民法上の契約終了原因があるかどうか、契約の解除原因があるかどうか等を検討して、主張を構成する必要があります。

本件では、使用貸借契約の前提条件がなくなっていたことから、使用貸借の目的である事業を行っていないのであるから、契約の目的を完了したという法律構成をし、裁判所でもこの主張が認められました。
無償で借りている人に明け渡しを求めたいという場合には、明け渡しを求めることが法的に可能かどうか、一度弁護士にご相談下さい。