不動産・住まいの事例紹介 | 東郷 皇氏郎弁護士 芝大門法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

【裁判】【強制執行】個人と法人の占有が認められた賃貸物件について明渡しを実現した例

依頼者：不動産会社

【事案の概要】（※プライバシー保護のために一部事実を加工しています）
不動産会社（Ａ社）が個人（Ｂ氏）に建物を賃貸していたところ、Ｂ氏の賃料不払いが発生したため、Ａ社はＢ氏と交渉して明渡しの猶予期間を定めて裁判所での和解（即決和解）をすることにしました。
明渡しの期限を経過してもＢ氏が立ち退かなかったため、Ａ社は即決和解に基づいて明渡しの強制執行を申し立てましたが、当該建物にＢ氏の法人（Ｃ社）の表札があることが分かり、明渡しを実現することができませんでした。
そこで、Ａ社から建物明渡のための対応を依頼されました。

【解決の流れ】
明渡しを実現することができなかった強制執行手続で、執行官（執行事務を取り扱う裁判所職員）は、当該建物についてＢ氏とＣ社の共同占有を認定していました。
執行官の認定は直ちに法的拘束力があるものではありませんが、裁判となった場合、執行官の事実認定はある程度尊重されます。
そこで、Ｂ氏に対する和解調書の他に、Ｃ社に対しても訴訟提起して明渡しの判決を取得した上で、Ｂ氏とＣ社の両方を債務者として強制執行を申し立て、建物の明渡しを実現しました。

【解決のポイント】
建物明渡の基本的な流れは、確定判決や和解等により判決正本や和解調書などの債務名義といわれる公的文書を取得し、明渡しの強制執行を行うことで実現できます。
しかし、債務名義は、基本的には債務者として明記された人に対してしか強制執行等の法的強制力を及ぼすことができないため、別の人（法人を含む）の占有が認められてしまうと、当初の手続だけでは強制執行を実現することが困難となってしまいます。
Ｂ氏の賃料不払いの時点でご相談いただいていた場合、私の方であらかじめＣ社の占有の事実も把握したうえでＢ氏とＣ社の両方を債務者にした即決和解をしていましたが、今回のように一度強制執行を失敗した状況でご依頼いただいた場合にも、適切に事実確認と対処法を検討することで、依頼者のご希望を実現することができました。