不動産・住まいの事例紹介 | 松田 絢士郎弁護士 松田法律不動産鑑定事務所

取扱事例1

• 地代・家賃交渉

【賃料交渉】賃料増額の提案を受けた賃借人を代理して賃貸人との交渉を行った事例

依頼者：事業会社

【相談前】
相談者は、オフィスビルに入居している事業会社でした。
その事業会社が入居しているビルが譲渡され、賃貸人が交代した後、現行賃料の2倍程度の賃料への増額を求められるようになったとして、賃貸人との交渉に当たることのご依頼がありました。

【相談後】
賃貸人に対し、賃料の増額を求める根拠となる資料の提示を求めたところ、賃貸人側から提示された資料は、周辺の建物において、その時点で新規に賃貸借契約を締結する際の募集賃料を記載したものでした。
そこで、当該資料に記載されている賃料は、新たに賃貸借契約を締結する際の賃料水準を示すものであり、継続中の賃貸借契約における改定後の賃料の水準を示すものではないこと、また、募集賃料と成約賃料の水準は異なることを指摘し、賃貸人に対し、訴訟になったとしても、賃貸人が提案する額への改定は認められないはずであることを伝えました。
その結果、賃貸人から、当初の提示額から大幅に減額された額（仮に訴訟に至った場合には、当該金額までの増額は認められると考えられる水準の金額）が改定後の賃料として提示されたため、その金額を改定後の賃料とすることで合意しました。

【コメント】
賃料改定交渉においては、賃借人が、賃貸人から、その周辺において新たに賃貸借契約を締結する場合の相場までの増額を求められている事案がまま見受けられます。もっとも、①「継続中の賃貸借契約の賃料を改定する場合の相当な改定額」と②「新たに賃貸借契約を締結する場合の適正な賃料額」は異なるものです（①の賃料は、通常、現在の賃料と②の賃料の間の額となります）。賃料の増額を求められた場合には、このことを念頭において交渉に当たる必要があります。
また、①の賃料が具体的にいくらとなるかを判定するのが継続賃料の鑑定評価であり、裁判でも①の賃料は不動産鑑定士による継続賃料の鑑定評価によって決定されるのが一般的であるため、交渉において、どの程度の水準の金額で妥結すべきかの検討にあたっては、継続賃料の鑑定評価に関する知識が必要になります。
当事務所では、不動産鑑定士としての経験も活かし、このような相談に対するサポートを数多く行っております。

取扱事例2

• 地代・家賃交渉

【賃料交渉】売上不振を理由とする賃料減額の申入れに対し、賃貸人の代理人として対応した事例

依頼者：デベロッパー

【相談前】
相談者は、相談者が運営している商業施設のテナントから、新型コロナウイルスの感染拡大等により売上が減少していることを理由として、賃料の減額を求める調停を申し立てられており、当該調停の代理人を務めることのご依頼がありました。

【相談後】
賃借人の主張は、①新型コロナウイルスの感染拡大により商業施設に顧客が集まらなくなったことは賃貸人の貸す債務の履行不能に該当し、その分賃料が減額される、②新型コロナウイルスの感染拡大による売上の減少により賃借人は賃料減額請求権を行使できる、というものでしたが、①については、裁判例や文献等に基づき、そのような状況は賃貸人の債務の履行不能に該当するものではないこと、②については、一時的な売上の減少は恒久的に賃料を減額する賃料減額請求権が発生する事由には該当しないことをそれぞれ主張した結果、賃料の減額はなされないこととなりました。

取扱事例3

• 明渡し・立退交渉

【立退交渉】賃貸人を代理して立退き交渉を行い、立退料を減額した事例

依頼者：不動産業者

【相談前】
相談者は、店舗付きのオフィスビルを所有していましたが、築年数が経過してきていたこと等から、ビルの建替えを行いたいと考え、店舗テナントに対して賃貸借契約の解約を申し入れたところ、高額な立退料を要求されているとして、当該テナントとの立退き交渉についてのご依頼がありました。

【相談後】
不動産鑑定士から立退料についての調査報告書を取得し、類似事案の裁判例で認められた立退料の額を踏まえつつ、当該報告書に記載されている補償項目ごとに補償額についての交渉を進めた結果、立退料を適正な範囲と認められる金額に抑えることができました。

【コメント】
立退料は相場が明確ではなく、特に店舗テナントに対しては立退料の額が高額化してしまう傾向がありますが、多くの場合、一般的に補償の対象とされている項目や、当該項目の補償額の水準を把握し、それを踏まえて交渉することにより、立退料の額が不当に高額化することを避けることが可能です。

取扱事例4

• 明渡し・立退交渉

【立退交渉】老朽化・耐震性能不足を理由とする立退きが認められた事例

依頼者：不動産業者

【相談前】
相談者は、築年数が経過したビルを保有しており、建物の老朽化を理由に賃借人に対して建物の明渡しを求めたものの、賃借人からは営業継続の必要性を理由に明渡しを拒絶されており、賃借人との交渉についてのご依頼がありました。

【相談後】
訴訟を提起したうえで、建物の老朽化に加え、耐震性能が不足していること、耐震補強工事には多額の費用を要すること、建替え後の建物は現状の建物よりも容積率が増加し高度利用に資することについて、裏付けとなる資料を取得して主張した結果、賃貸人が適正な範囲の立退料を支払うことにより賃貸人が建物を明け渡す内容の和解が成立しました。

【コメント】
建物が老朽化している場合、これを放置したことにより事故が生じた場合等に責任が生じうることから、賃貸人としては、賃借人に退去してもらったうえで建物の建替えを検討することが多くあると思われますが、老朽化のみを理由としては正当事由が認められないこともあり、耐震性能不足や建替え後の有効利用の観点からも含めた主張をする必要があります。これらの観点からの主張を行うためには、効果的な裏付け資料も必要となりますので、老朽化を理由とする建替えに伴う賃借人の退去をご検討の場合は是非ご相談ください。

取扱事例5

• 原状回復

【原状回復】オフィスビルについて、通常損耗も賃借人が原状回復義務を負うものとして原状回復費用を敷金から控除した対応が認められた事例

依頼者：デベロッパー

【相談前】
相談者は、保有するオフィスビルから賃借人が退去するに際し、通常損耗分の原状回復費用も敷金から控除したところ、賃借人から、通常損耗分の原状回復は賃貸人の負担であるとして敷金の返還を求められ、賃借人との交渉についてのご依頼がありました。

【相談後】
賃貸借契約締結の経緯や賃貸借契約における原状回復条項を確認したうえで通常損耗の補修・修理についても賃借人が負担する旨の合意が成立していることを主張し、同様の事案における裁判例を提示したところ、賃貸人の対応が認められ、敷金の返還請求が取り下げられました。

【コメント】
通常損耗は原則として賃貸人負担ですが、通常損耗も賃借人の負担とする合意（通常損耗補修特約）が成立していれば、通常損耗も賃借人の負担とすることができます。ただし、通常損耗補修特約の成立の認定は厳格に行われており、賃貸借契約の文言等に注意を払う必要があります。事業用の賃貸借等で通常損耗も賃借人の負担とすることをお考えの場合は、是非ご相談ください。

取扱事例6

• 不動産売買契約

【重要事項説明】買主からの売買契約の解除の主張を斥けた事例

依頼者：宅建業者

【相談前】
相談者は、売主側の宅建業者として区分所有建物の一室の売買の媒介をしたところ、売買契約締結後に、買主から、当該物件の隣地に反社会的勢力の事務所が存在することが判明したとして、売買契約の解除を求められており、買主との交渉の代理についてご依頼がありました。

【相談後】
買主に交付されていた重要事項説明書の記載事項を慎重に検討したところ、当該物件の周辺には反社会的勢力の事務所が存する可能性があることについての記載があることが確認され、当該記載を基に買主に対してそのような主張は認められないことを伝えたところ、売買契約を解除するとの主張はなされなくなりました。

取扱事例7

• 契約不適合責任（瑕疵担保責任）

【売買契約】【契約不適合責任】ビル設備の故障および越境を原因とする契約不適合責任を追及した事案

依頼者：不動産賃貸業者

【相談前】
依頼者は、不動産賃貸業を行うための物件としてオフィスビルを取得したところ、当該ビルの設備が故障しており、また、建物が隣地に越境していたとして、売主に対する損害賠償請求を検討しており、損害賠償請求訴訟の代理人としてのご依頼がありました。

【相談後】
類似事案の裁判例等を検討したうえで、訴訟において設備の老朽化及び越境がそれぞれ契約不適合に該当することを主張した結果、設備の修理費用の一部及び越境の解消費用が損害として認められました。

【コメント】
何が契約不適合に該当するかについては具体的な基準はなく、過去の裁判例等を踏まえた分析・検討が必要であり、訴訟においても説得的に主張を行う必要があります。同種の事案において損害賠償請求等をご検討の際はご相談ください。