不動産・住まいの事例紹介 | 関 佑輔弁護士 関法律事務所

取扱事例1

• 立ち退き交渉

所有者の交代に伴う立退き交渉の事例

依頼者：50代・男性

【相談内容】
依頼者は、約20年にわたり居住していた建物について、所有者が交代し、新たな所有者（開発業者）から、建物を取り壊す計画があるため立ち退いてほしいと申し入れを受けた。
先方からは、移転先として新たに建築する建物に長期間（20年超）家賃無償で入居できる案が提示され、引っ越し費用も先方が負担するとの提案があった。
依頼者は、立ち退き・移転自体はやむを得ないと考えていたが、先方から提示された立退きに関する合意書や移転先での新たな賃貸借契約書の内容に不安があるため、適切な内容での合意締結に向けた交渉をしてほしいとのご相談であった。

【結果】
先方が作成した合意書と新たな賃貸借契約書を精査したところ、依頼者の希望に沿った内容となっていない点が複数見つかったため、これらを修正して、先方との交渉を行った結果、依頼者の希望する内容を反映させた形で契約を締結するに至った。

【コメント】
立ち退きを求められる場合、立退き料の金額の妥当性は勿論のこと、移転先を提示された場合にはその移転先での契約条件（家賃・契約期間・原状回復義務の有無等）も重要なポイントです。
また、移転先でも将来再び立ち退きを求められる可能性がある場合には、残存期間に応じた金銭的補償（違約金）条項をあらかじめ盛り込んでおくことで、再交渉の際の依頼者の立場を強化することができます。
立ち退きの交渉において、相手方（特に不動産開発業者側）が提示してくる契約書は、一見有利な条件に見えても、詳細に検討すると依頼者に不利な内容が紛れていることがあります。示された条件に応じる前に、必ず弁護士による契約書のチェックを受けることをお勧めします。

取扱事例2

• 住民・入居者・買主側

不動産仲介業者を介さず土地所有者から直接土地を購入するにあたり売買契約書を作成した事例

依頼者：30代・夫婦

【相談内容】
依頼者（買主）は、自宅を建てる目的で、不動産仲介業者を介さず、土地所有者から直接土地を購入することになった。
しかし、対象地の登記簿上の地目が「農地」となっており、そのままでは住宅を建築できないため、地目を「宅地」に変更する必要があることが判明した。
仲介業者が入らないため、売買契約書をどのように作成すればよいか、また地目変更や所有権移転登記の手続をどう進めればよいか分からず、相談したい、とのことであった。

【結果】
地目変更登記を依頼するため土地家屋調査士と連携し、あわせて、地目変更完了後に所有権移転登記を行うため、司法書士とも連携した。
これらの手続の流れを踏まえ、代金の支払時期、地目変更手続への売主の協力義務、地目変更手続が完了しなかった場合の解除条項等を盛り込んだ不動産売買契約書を作成し、売買契約の締結、地目変更及び所有権移転登記まで完了した。

【コメント】
個人間で不動産を売買する場合、宅建業者が仲介する場合と異なり、重要事項説明のような制度上の保護がないため、契約書の内容がより一層重要になります。
特に本件のように対象地が農地である場合、農地法上の制限を踏まえた手続の設計が必要です。
地目変更が完了する前提で契約を進めると、万が一手続が難航した場合に、代金の返還や契約の解除をどうするかが問題になりますので、あらかじめ契約書によって手当てをしておく必要があります。
また、地目変更登記は土地家屋調査士、所有権移転登記は司法書士とそれぞれ専門分野が異なるため、双方と連携しながら、手続の順序を契約書に落とし込むことが重要です。
当事務所では、このような仲介業者を入れない個人間売買についても、契約書の作成から関係士業との連携までトータルでサポートしております。

取扱事例3

• 賃貸契約トラブル

修繕が長期間放置された雨漏りについて、オーナーと交渉し転居費用等の支払いを受けて退去した事例

依頼者：50代・男性

【相談内容】
賃借しているマンションの一室で、入居後まもなく天井の一部が崩落し、その後複数箇所から繰り返し雨漏りが発生するようになった。
管理会社を通じて再三修繕を依頼したが、雨の多い時期にもかかわらず修繕工事がなかなか完了せず、雨の日には室内の漏水箇所にタオルを敷いてこまめに交換するなどの対応を余儀なくされる状態が長期間続いた。
依頼者は、このような状態で住み続けることに強い不安と支障を感じ、転居することとした。転居にあたり、敷金の返還に加えて、転居に要した費用（新居の契約費用や引っ越し費用等）についてもオーナー側に負担してほしいが、どのように請求すればよいか相談したい、とのことであった。

【結果】
依頼者の代理人として、雨漏りの発生状況、修繕対応の遅延の経緯、生活への支障等を整理した通知書を送付し、敷金の返還及び転居費用の負担を請求した。
当初、オーナー側は敷金の返還には応じるものの、転居費用の負担には難色を示していたが、修繕対応が長期間にわたり遅延していた経緯を具体的な資料（やり取りの記録・写真等）に基づいて説明しながら交渉を重ねた結果、オーナー側が転居費用相当額を負担することで合意が成立した。

【コメント】
賃貸物件で雨漏りなどの不具合が生じた場合、貸主には修繕義務がありますが、修繕が長期間放置されると、賃借人が住み続けることが事実上困難になることがあります。このような場合、単に修繕を求めるだけでなく、状況によっては、転居費用等の損害についても貸主に請求できる可能性があります。
転居費用等を請求する際には、修繕の遅延の経緯（いつ、何回修繕を依頼したか、当初の完了予定からどの程度遅れたか等）を時系列で整理し、写真ややり取りの記録等の資料で裏付けることが、交渉を有利に進めるポイントになります。
交渉で解決できず訴訟に至るケースもありますが、経緯を丁寧に整理し、資料に基づいて粘り強く交渉することで、訴訟に至らず示談で解決できる場合もあります。当事務所では、案件の状況に応じて、交渉段階から訴訟対応まで一貫して対応しております。

取扱事例4

• 売買トラブル

土地の売却話を持ちかけられた際、意図しない高額な土地の購入契約を結ばされていた事例

依頼者：50代・男性

【相談内容】
依頼者は、不動産業者から、「買主が、依頼者所有の土地を市場価格を大きく上回る金額で買いたいと言っている」と持ちかけられた。
話がまとまりかけた際、業者から、別の書類への押印も併せて求められ、十分な説明を受けないまま押印してしまった。後日、契約書の内容を確認したところ、自分が「買主」として、市場価格から大きくかけ離れた高額の土地を購入する内容になっていることに気付いた。
また、業者に現金を渡した際には「造成費用」「キャンセル防止のため」といった説明を受けたが、その際に受け取った領収書には「土地代金」と記載されているなど、口頭の説明と書面の記載が食い違っていた。
依頼者は、このような経緯に疑問を持ち、契約をなかったことにしたい、支払った金銭や預けた書類（権利証・印鑑証明書等）を返してもらいたい、と相談に来られた。

【結果】
事実関係（口頭の説明と契約書・領収書の記載の食い違い、短期間での契約締結の経緯等）を整理し、依頼者が「買主」とされている高額の土地売買契約について、詐欺による取消し等を主張し、支払った金銭や預けた書類（権利証・印鑑証明書等）の返還を求める内容証明郵便を送付した。
その結果、相手方である不動産業者から、支払った金銭全額と預けた書類の全てが返還された。

【コメント】
「市場価格を大きく上回る金額で買いたい人がいる」といった話を持ちかけ、慌てて契約を結ばせたうえで、実際には別の（多くは価値の低い）不動産を高額で購入させる、という手口の不動産詐欺が存在します。短期間で契約を急がされる、契約書の内容を十分に説明されないまま押印させられる、といった点は注意すべきサインです。
金銭のやり取りについて、口頭での説明と、領収書等の書面の記載が食い違っている場合、後になって「言った言わない」の水掛け論になりやすいため、少しでも違和感があれば、その場で書面の記載を確認し、安易に押印・支払いをしないことが重要です。
このような被害に遭った疑いがある場合、早期に弁護士に相談することで、証拠（やり取りの記録、契約書、領収書等）が散逸する前に事実関係を整理し、内容証明郵便の送付や、必要に応じた保全手続・訴訟といった法的手段を迅速に検討することができます。
当事務所では、不動産に関するこのようなトラブルについても、初動対応から交渉・保全手続・訴訟まで対応しております。