不動産・住まいの事例紹介 | 佐々木 一夫弁護士 弁護士法人アクロピース 赤羽オフィス

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

親から相続した土地の上に複数の親族が建物を建てて居住していたが、すべて立ち退いてもらった後に有効利用ができた事例（事務所としての事例）

依頼者：60代（男性）

【相談前】
依頼者は東京都内に親から相続した土地を持っていたが、親の代から数名の親族が土地上にそれぞれ自宅を建てて居住していた。
親族からは固定資産税程度は支払ってもらっていたものの、収益は得ていない。
なんとかこの土地を有効活用したいと思っているが、親族らにその旨を伝えても移転してくれない状況でした。

【相談後】
弊所弁護士は、本件土地とその上の建物を所有している親族との間の法律関係を調査し、親族に対して連絡を行いました。
その後、親族らと順次交渉を行い、一定の立ち退き料と引換えに立ち退く旨の合意を取り付けました。
どうしても合意に至らなかった親族については、土地を明け渡すよう求める訴訟を提起し、最終的には土地を明け渡してもらうことに成功しました。

【先生のコメント】
土地はただそこにあるだけでは収益を生みませんが、有効活用することにより大きな利益を生みます。
しかし、古くからの人間関係により有効活用ができない状況になっていることがあります。
有効活用をしたい場合には、土地の価値を適正に評価したうえで、現在土地を格安で利用している人たちに立ち退いてもらう必要があります。
本件では弊所において前提となる現状の分析及び作戦を立てて事件の処理にあたり、1年程度ですべて解決することができました。

取扱事例2

• オーナー・売主側

相手方と共有する土地に関し、自己の共有持分を相手方に適正な価格で買い取ってもらった事例（事務所としての事例）

依頼者：50代（女性）

【相談前】
依頼者は、親から相続した土地と建物がありましたが、この土地と建物は親族と共有になっていました。
当該親族が建物に居住しており、固定資産税なども支払っていましたが、依頼者は全く土地を利用することはできずにいました。
自分で当該親族に、共有持分を買い取ってほしいと話をしてみましたが、適正な金額とは思えない安値でしか買い取れないといわれていました。

【相談後】
弊所弁護士は、受任後に本件土地建物の価格を調査し、適正な価格を割り出して当該親族に「共有物分割協議の申し入れ」という書面を送付しました。
当該親族は最初は弁護士からの連絡を無視していたのですが、共有物分割協議に応じないのであれば、裁判所に本件不動産を競売にするように訴訟を提起する旨を伝えたところ、連絡を得ることができました。
価格について交渉を行い、最終的には市場価格に近い適正な価格で親族が買い取ることになりました。

【先生のコメント】
共有の不動産をめぐっては、その不動産を単独利用している共有者とそれ以外の共有者で不公平な状況が生じていることが少なくありません。
このような場合には、土地の利用によって利益を得ていない共有者から不満が出るのは当然のことです。
法も、このような場合には共有者の共有持分権を処分するために「共有物分割請求権」という権利を設けています。
本件では、訴訟になる前に合意ができましたが、仮に当該親族が買取に合意しなくても、裁判所に訴訟を提起することで強制的に共有持分権を競売にしたり、買い取ってもらったりすることが可能です。
共有状態あらゆるトラブルの元で、売却するか買い取るかして誰かの単独所有にするのが一番です。
共有関係でお困りの方は、一度ご相談ください。必ず出口が見つかります。

取扱事例3

• オーナー・売主側

兄弟で共有するアパートの処分を希望したが他の兄弟は売却に同意しなかった。そのため訴訟提起の上で競売を行い、売却に成功した事例（事務所としての事例）

依頼者：40代（女性）

【相談前】
依頼者は、親から相続した賃貸用アパートを兄弟と共に所有していたが、賃貸用アパートを売却して現金化したいと考えていました。
しかし、他の兄弟は売却に同意せず、しかも安値で依頼者の共有持分を売り渡すように要求してきました。
依頼者としては、正当な価格で売却をしたいと考えていましたが、兄弟からは全く意見を受け入れてもらえません。

【相談後】
弊所弁護士は、賃貸用アパートの価格を算定し、兄弟の主張する依頼者の持分の買取価格が低額に過ぎることを主張しました。
しかし、兄弟は自らの主張を譲らないため、当方から共有物分割訴訟を提起しました。
訴訟の中でも依頼者の持分を兄弟が買い取る案が検討されましたが、結局合意には至らず、競売になることになりました。競売になったことにより、無事市場価格に近い金額で本件物件は売却でき、依頼者は自身の持分に相当する金額を得ることができました。

【先生のコメント】
賃貸アパートを共有している場合、共有者間で意見が合わなくなると、賃貸アパートの経営自体が困難になることがあります。
しかし、売却するかどうかについても原則として共有者全員での合意が必要となりますし、自分の共有持分を他の共有者に売却するにしても、金額の折り合いがつかなくては売却できません。
共有持分を専門に買い取る不動産業者に売却することもできますが、金額は適正価格に比べて相当安くなってしまいます。
しかし、このような場合でも、不動産及び共有関係に詳しい弁護士に依頼をすれば、適正な価格で共有持分を処分したり、不動産全体を売却したりすることが可能です。
このような問題で行き詰った場合には、弊所にご相談ください。