不動産・住まいの事例紹介 | 篠原 弘一郎弁護士 並木通り法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

賃料滞納を理由に建物賃貸借契約を解除し、交渉により建物の明渡しを受けた事例

依頼者：40代 男性

【相談前】
相談者は、店舗物件を賃貸していましたが、次第に賃料支払いが滞るようになり、1年分の滞納が発生するに至り、対応を相談しにきました。

【相談後】
これまでの賃借人の対応や支払い状況を踏まえ、とにかく店舗を早期に明け渡してもらうことを第一目的とし、契約解除通知書を賃借人に送付しました。
通知後、賃借人より連絡があったため、明渡しについて交渉し、約2か月後に明け渡すことで合意し、建物の明渡しを受けました。
また、それまでの滞納賃料の支払いについても交渉し、分割払いで合意しました。

【弁護士からのコメント】
賃料滞納の場合、数ヶ月の滞納があれば賃貸借契約の解除は認められるのが通常で、提訴した場合はほぼ勝訴が見込まれます。
しかし、勝訴しても自主的に退去してくれない場合には、勝訴判決に基づいて建物明渡しの強制執行を改めて申し立てなければならず、そうなると、どうしても一定の時間と費用を要することになります。
裁判や執行といった正攻法を取った場合どのような結果になるか、相手方の滞納状況や理由なども踏まえ、方針についてオーナーさんと十分に協議することが重要です。
裁判をするのではなく、任意に明渡し期限を定めた和解をして、スムーズに解決することもあり、本事例はその一例です。

取扱事例2

• 明渡し・立退交渉

賃料滞納を理由に建物賃貸借契約を解除し、裁判により建物の明渡しを受けた事例

依頼者：60代

【相談前】
相談者は一軒家を賃貸していましたが、しだいに賃料が滞るようになりました。
相談者が管理を委託していた不動産業者が何度か滞納金の支払いを求め、文書や面談による支払いの催促を行いましたが、賃借人は賃貸の対象である物件の欠陥等のクレームを指摘するばかりで、賃料を支払うそぶりを見せませんでした。
そのため,相談者は不動産業者と共に今後の対応について相談しに来ました。

【相談後】
これまでの賃借人の対応や支払い状況を踏まえると、とにかく建物を早期に明け渡してもらうことを第一目的とし、交渉できない場合には裁判で明渡しを求めていくこととしました。
まず、契約解除通知書を賃借人に送付しましたが賃借人から反応はなかったため、滞納賃料の支払いと建物の明渡しを求めて提訴しました。
裁判においても、賃借人は建物に大きな欠陥があるので賃料は発生しない等の様々な主張をしましたが、賃借人の主張は認められず、滞納賃料の支払いと建物の明渡しを認める勝訴判決を得ました。
訴訟における相手方の態度等を考えると、判決が出たとはいえ任意で明渡しをうけるのは難しいと考え、強制執行に向けて準備を進めていたところ、相手から連絡があり、和解による解決をしたいとの申出がありました。
そのため、交渉を開始し、一定期間を猶予して建物を明け渡すこと、滞納賃料の大半を数回の分割で支払うとの内容で合意し、合意に基づいた履行を受け事件は終了しました。

【弁護士からのコメント】
解決事例①でも同様ですが、執行手続きを取った場合どれくらいの時間と費用が掛かるかなどの実情や相手方の対応を踏まえ、どうすれば依頼者の目的(建物の明渡しを早く受けること)を合理的に達成できるかとの視点から、その時々において依頼者と方針を協議しています。