店舗駐車場の立退について

Question

現在、路面店にて美容室を営んでおります。
２１年営業を続けています。この度、貸主が亡くなり息子の長男に名義変更がなされました。
２１年前、店舗探しの際、路面・駐車場付き条件で探していまして丁度４０坪・駐車スペース４台付きの物件を見つけ契約に至りました。　
口頭でしたが駐車場１台１万計４台で４万込みで月額４０万での契約でした。
コンビニ跡の店舗を内装し車４台が店舗横に備えてあります。
先日、突然に駐車場の土地を売却したのでもう使えないと連絡が来ました。
駐車場が無くなると相当な売上減が予想され直ぐに賃貸契約書を確認した所、駐車場を含むの
文言が記載されておらず。新たな貸主が主張するのは、今まで無料で貸してあげたとの事です。
このような一方的に駐車場土地の売買で店舗の駐車場が使えなくなる事に対してこちら側は妥協するしか無いのでしょうか？先生方の意見を伺いたく相談いたしました。よろしくお願いいたします。

笹田 典宏 弁護士 · Accepted Answer

ご相談のように駐車場が店舗の営業に不可欠であり、店舗の賃貸借と一体のものとして長年利用されてきた場合には、法的な保護が及ぶ可能性があります。裁判例の中には、店舗と駐車場の一体的な利用が社会経済上望ましく、当事者の合理的な意思にも合致するとして、貸主による駐車場契約の更新拒絶を権利の濫用などとして認めなかったものがあります。

店舗と駐車場の一体性が認められるかどうかの判断では、以下のような点が考慮されると考えられます。
駐車場の不可欠性: 駐車場の利用が、建物の利用（美容室の営業）のために不可欠な状況にあるか。
契約目的への影響: 駐車場が使えなくなると、建物賃貸借の目的（美容室の営業）を達成できなくなるか。
物理的な関係: 店舗と駐車場が隣接しているなど、一体として利用しやすい位置関係にあるか。
契約の経緯と実態: 当初から駐車場付きの物件として契約し、長年にわたり一体で利用してきたという事実。

もし、店舗との一体性が認められ、貸主の権利行使が制限される場合、貸主の主張が認められるか否かは、双方の事情を比較して判断されることになります。その際、借主側の事情としては、以下のような点が重要となります。
営業上の必要性: 駐車場を失うことで営業に重大な支障が出ることや、代替の駐車場を近隣で見つけることが困難であること。
営業上の損失: 駐車場がなくなることに伴う売上減少などの営業上の損失。

以上のことから、契約書に記載がないという理由だけで、一方的な駐車場利用の打ち切りをただちに受け入れる必要はないと考えられます。21年間にわたる利用の実態や、駐車場が営業に不可欠である点を根拠として、貸主側の要求が権利濫用にあたるなどと主張し、駐車場の継続利用について交渉したり、法的に争ったりする余地は十分にあると言えるでしょう。