離婚拒否中の住宅売却、退去拒否の法的影響について相談
土地→義母名義
建物→夫名義
夫から離婚請求されていますが、私は離婚拒否。
夫は勝手に家の訪問査定を依頼していました。
義母も離婚してほしいと思っているので土地を建物と一緒に売却許可しているようです。
現在、夫、私、子供と同居しており、何より子供の生活環境変えたくないので売却について拒否しています。
私もAI査定をしたところ残りの住宅ローン分を返済できる額で、むしろ手元に残るような結果でした。夫は私に売却しないでと言う権利ない、俺の家だから自由だといい、その黒字になった分を義母に渡すようです。
質問です
・不動産屋に問い合わせたところ名義は夫義母なので売却できてしまうとのことでした。以前他で弁護士相談した時に私が売却しません、退去もしませんと言えば売却はできないと言われました。どちらが正しいのでしょうか？
・勝手に売却された場合に私が退去しなかったら買主から損害賠償請求される可能性があるとネットで調べました。その損害賠償請求は売主である夫と義母にされるのでしょうか？それとも私にされるのですか？その場合は損害賠償請求される前に勝手に売却されたら速やかに退去したほうがいいですか？
・売却後、夫はアパートを借りて別居して住むと予想してます（夫は離婚したく離婚事由に認められるためだと思います）。夫は義母に売却金を渡そうとしてますが、建物は財産分与対象だと思うのですが請求は可能ですか？またその際に別居になっていると思うので婚姻費用も財産分与と一緒に請求できるのでしょうか？
相手は離婚を求めてきますが、最終的に解決金を請求して離婚に応じることもあるとききましたが、合わせて請求可能ですか？相場はいくら程度でしょうか。
補足→夫年収500万ぐらい、私に不貞など一切ございません。
すごく悩んで怖くて辛いです。
ご回答よろしくお願いします。
・不動産を売却できるのは所有者ですから、土地は義母、建物は夫が売却できます。
もっとも、退去しない場合、建物を買主に引き渡せないので、その意味では売却できない(買い手がつかない)ということになります。
・退去しないために建物の引き渡しができなければ、売主は買主から契約解除や損害賠償を請求されることになります。
・婚姻後の購入など建物が夫婦の共有財産であれば、建物の売却代金を分与するというのはありえます。
ただし、財産分与は離婚のときです。
他方、婚姻費用は、婚姻中の夫婦と子の生活費ですから、離婚が成立するまでの間に支払われるものです。
婚姻費用は双方の年収、子の人数や年齢などにより算定します。
1. 不動産の売却可能性について ご相談のケースのように、土地と建物の名義がそれぞれ義母と夫である場合、法的には名義人が不動産を第三者に売却する権利を持っています。第三者から見れば、名義人の財産と認識されるためです。そのため、不動産が売却され、登記も第三者に移転してしまうと、その不動産自体の財産分与を受けることは不可能になると考えられます。
一方で、夫婦には同居・協力・扶助の義務があります（民法752条）。この義務に基づき、離婚訴訟が係属している状況などでは、妻は夫名義の建物に居住する権原を有すると解釈される可能性があります。過去の判例では、離婚が成立し、財産分与の問題が解決する見込みがある状況での明渡し請求は、権利の濫用にあたるとして認められない場合があるとしたものがあります。
以上のことから、「名義人なので売却できる」という不動産屋の見解と、「妻が拒否すれば売却できない」という弁護士の見解は、それぞれ異なる側面を指摘しているものと考えられます。法的には売却可能ですが、妻が居住し、財産分与の協議が整っていない状況での売却やそれに伴う明渡請求は、権利濫用として法的に争う余地があると言えます。
2. 売却後の退去と損害賠償について
所有権者（買主）から占有を続ける者（妻）に対して、損害賠償（賃料相当額など）が請求される可能性は考えられます。
（もっとも、現実問題として現に配偶者が居住している物件を購入する第三者が現れるかという問題はあるでしょう。）
3. 建物の財産分与
夫名義の建物であっても、婚姻中に夫婦の協力によって形成された財産であれば、実質的な夫婦の共有財産とみなされ、財産分与の対象となります。妻が専業主婦として家事等を分担し夫を支えていた場合も、協力があったと認められます。
売却された場合：建物が売却された場合でも、その売却代金から財産分与を受けることができる可能性があります。財産分与の対象となるのは、不動産の評価額（売却した場合は売却代金）から住宅ローンの残額を差し引いた金額です。
財産分与の割合は、専業主婦であるかどうかにかかわらず、原則として夫婦で2分の1ずつとされることが多いです。したがって、夫が売却による利益を義母に渡そうとしている場合でも、その利益（売却代金からローン残債を引いた額）の2分の1について財産分与を請求できると考えられます。