宅建法違反かどうかの確認
はじめまして。私は現在「フリスム」という、LINEを利用した不動産賃貸の契約サポートサービスの立ち上げを計画している個人事業主です。
宅建業免許は所持しておらず、宅建士資格もありません。
今回、宅建業免許を保有している不動産業者様と業務委託契約を締結し、「宅建業法の範囲外で行える補助業務」に限定して対応したいと考えており、以下の内容でご相談させていただきます。
【サービスの全体像】
•顧客対応はLINE公式アカウント（フリスム）を通じて完結
•顧客から「物件URL」のみを受け取り、物件情報の紹介や提案行為は一切行わない
•顧客対応・連絡等はすべてフリスムが担当、契約・重説は宅建業者が直接実施（Zoom）
•契約書・Zoom URLなどの送付もフリスムがLINEで顧客に中継する形
•仲介手数料は顧客が宅建業者に直接支払い
•宅建業者より、業務ごとに定額の業務委託報酬を受け取る（成功報酬型ではない）
【具体的な業務内容】
以下すべて「宅建業に該当しない補助的業務」に限定しています：
•顧客から物件URLをLINEで受領（こちらからの物件紹介は一切なし）
•URLを不動産業者に転送し「取扱可能か」の確認
•結果を顧客に伝達
•Zoomでの重説・契約は不動産業者が実施
└ そのURL送付・案内はLINE上でフリスムが代行•契約書や電子契約システムのURLも、不動産業者 → フリスム → 顧客 という中継形式で送付
•書類のやりとり、鍵の受渡予定日の共有なども「伝達のみ」
【報酬形態】
•宅建業者との間で業務委託契約（外注契約）を締結
•報酬は成功報酬ではなく、業務プロセス単位で定額例：
- 契約書案内送付 5,000円
- Zoom日程調整・連絡 5,000円
- 契約完了連絡 5,000円 など
• 全体として、1案件での合計が35,000円程度になる設計
【ご相談したい項目】
1. 上記モデルが宅建業法違反とならないか（特に「媒介行為」に該当しないか）
2. 顧客からの希望条件ヒアリングすらNGという認識は正しいか？
3. 顧客とのやり取りをLINEで一元管理し、契約書やURLを中継送信することは違法となるか？
4. 報酬を「業務ごとの定額」に設定していても、実質成功報酬とみなされないか？（特に同一金額で固定している場合）また、お客様と不動産業者間で契約が発生した場合、1件に対して◯◯円の報酬といった内容の契約を不動産業者とすることは、法律違反の認識で問題ないか。
5. 本内容を明記する際のホームページや求人文言について、違法リスクを減らす文例や注意点
6. その他、宅建業免許なしの個人事業者が法令を順守して宅建業者の補助を行うための注意点
【備考】
•物件提案・紹介行為」「契約締結」「重要事項説明」などはすべて宅建業者様が実施
• LINEは「情報中継・確認業務」のみに使用予定
• 自身は宅建業免許も宅建士資格も保持しておらず、完全外注の立場
【目的】
あくまで違法行為の回避と、明確な適法ラインの確認が目的です。
上記のような体制でサービスを構築した場合、グレーまたは違法とされる可能性がある点を明確に知っておきたいです。
お悩みのことと存じます。上記のような体制でサービスを構築した場合、グレーまたは違法とされる可能性がある点を明確に知っておきたいならば、本件は、法的に正確に分析すべき事案です。素人判断は大いに危険です。本相談は、ネットでのやりとりだけでは、正確な回答が難しい案件です。結論からいえば、宅建業法の対象が広いために、規制の対象になる可能性が高いです。どうしても不安であれば、この手の問題に精通した弁護士等に、ネットではなく直接相談されるのが良いと思われます。法令遵守をお願いいたします。良い解決になりますよう祈念しております。ビジネスの成功をおいのりいたしますね。