少額訴訟で不動産から再請求、通常手続きへの移行は必要か？

Question

令和元年から入居した一軒家の賃貸を
令和６年に退去しました。退去時の立ち会いでは
不動産会社の業者とすべての部屋を確認し、
その後　解約精算書は０円であると伝えられました。（書面もあります。）
今年の２月に同じ不動産会社から、再請求書と明記した書類が送られてきて請求書が４０万円とありました。内容に納得がいかなかったため消費者センターや無料の弁護士相談などに相談しながら対応していましたが、本日大家から少額訴訟の書類が届きました。少額訴訟は1回の裁判で判決が下りると聞きましたが、納得のいくようにしたいため通常の手続きへの移行をした方が良いのでしょうか？

白井 弘昭 弁護士 · Accepted Answer

少額訴訟は、一回の期日で即日判決が出ます。なお、裁判所に和解も可と返答していれば、和解（一定の額で折り合い）の話もあります。
判決に不服があれば2週間以内に異議を出すことができ、適法な異議が出れば、①通常の審理（通常の証拠調べや主張立証）がなされた上でもう一度判断がなされ、それに対する不服申し立てができない形になります。

少額訴訟の期日で弁論する前までに通常訴訟への移行を申し立てれば、第１回の期日（少額訴訟の期日だった日）から①の審理になり、その結果出された判決に不服があれば控訴して地方裁判所にて審理をしてもらい、控訴審の判断に不服があれば高等裁判所に上告できます。

そこで両者の違いを考えますと、上告審は法律審で再度の事実認定は行わないので、大きく判断が変わる可能性は少なく、控訴審は続審で１審がそのまま継続する形になり、新たな争点が形成されない限り１回期日で終わる可能性が高いので（当初から問題になっていた争点については新たな証拠が制限される可能性がある、民訴１５７条）、少額訴訟の場合は、簡易裁判所が２回判断する、しっかりした審理は１回、通常訴訟の場合は、簡易裁判所と地方裁判所が判断する、まれに高等裁判所も判断する、実質的審理は２回（雰囲気は１．５回）ということになります。

しっかり審理して欲しいのでしたら、通常手続きへの移行を申し立てるべきだと思います。

以上、ご参考まで

白井 弘昭 弁護士 · Answer

訴訟になっているので消費者センターや宅建協会では相談にのれないですね。

内容に関してお話ししますと、退去の際の費用としては、退去確認の際に０円と判断していたとしても、実際に支払うべき費用が後に判明した場合、退去確認の判断に拘束されないと解釈されています。

もっとも、当該４０万円がいわゆる「特別損耗」として相談者さんが支払うべき原状回復費用に当たるかの点は相手に立証責任がありますし、それが、なぜ退去確認の際に分からなかったのかについても当然問題になるでしょう。

よろしければ、訴状と賃貸借契約書、重要事項説明書、清算書等をご用意いただき弊所までお電話にて打ち合わせのご予約をお願いいたします。
費用につきましては、通常の相談料で対応させていただきます。