旧法人からの保証金移管と新契約の返金義務の関係は？
【背景】
当法人は、令和7年3月より有料老人ホームとして高齢者向け賃貸物件の運営を開始しました。
それ以前は別法人（旧法人）が運営しており、そちらで契約された入居者が現在もそのまま居住されています。
当法人では、入居者全員と新たに契約を結び直し、保証金10万円／人、退去時に全額返金する契約内容としています。
しかし、実際には旧法人が以前受領していた保証金を当法人へ移管しておらず、
旧契約には「1年以上の入居者については保証金は返金しない」とする旨の記載がありました。
旧法人側は、「修繕費等に充当したため返金や引継ぎの対象ではない」と説明しています。
なお、旧法人は共益費を別途徴収し、
室内の破損などがあった場合には、その都度利用者に直接請求していたとのことです。
【現状と当法人の対応方針】
・当法人は現在の契約上「全額返金する」建付けになっており、原資の引継ぎがないまま返金義務のみ残る状態です。
・旧法人に対して、保証金の一部を入居年数に応じて移管してもらえないか協議中（合計51万円相当）。
・あわせて、入居者および身元引受人と、「保証金の預かりがないため返金義務が発生しない」旨の覚書を交わす方向で調整しています。
【ご相談したいこと】
1.当法人が旧法人から移管金（協力金的な性質）を受け取った場合、それが新たな保証金としての返還義務につながる可能性はありますか？
2.契約書には返金義務があるものの、覚書で「預かっていない」と明記すれば、契約書の保証金条項を事実上修正する効果はあるでしょうか？
3.旧法人が「保証金は修繕に使った」「破損は都度請求」「共益費も別徴収」という運用をしていた件について、この運用が妥当と評価される可能性はあるかどうかをご教示いただきたいです。
4.法人運営上、リスク回避や説明責任の観点から、このようなケースで弁護士に相談・関与いただくメリットについても伺えますと幸いです。
返還義務は実際に移管を受けるか否かによって結論は変わりません。
１年以上の方に関して、不返還の条項が有効であるか否かが争点となります。
別途徴収していることからすると、無効のように思われますが。
１年未満の方に関しては、返還を拒否することはできないでしょう。
ありがとうございます