マンションの修繕に関するトラブル
こちらの案件は、マンション管理組合からのご依頼となります。
内容といたしましては、室外機の配管詰まりにより雨水がオーバーフローし、1階下のマンション入居者様のキッチン小窓から雨水漏れが発生いたしました。
これに伴い、該当の入居者様より以下の請求が寄せられております：
- キッチン改修工事
- 網戸改修工事
- 冷蔵庫の修理または交換費用
なお、管理費は各オーナー様の管理費から拠出されており、個人の設備に用いるものではない旨を踏まえ、今回の請求内容については以下の懸念がございます：
1. 請求金額が常識的な範囲を超えており、過度に多額であること。
2. 請求者が著名人であるため、影響力を考慮した対応が必要であること。
さらに、管理会社が当該入居者様に対し、状況説明を十分に行っていないため、事態が一層複雑化している状況でございます。
「室外機の配管詰まりにより雨水がオーバーフローし、1階下のマンション入居者様のキッチン小窓から雨水漏れが発生いたしました。」
→上記を前提とすると、管理組合の責任ではなく、室外機の所有者である区分所有者の責任になりそうな気がしますが、なぜ管理組合の責任が追及されているのでしょうか？
【質問１】室外機の配管詰まりにより雨水がオーバーフローし、1階下のマンション入居者様のキッチン小窓から雨水漏れが発生いたしました。
これに伴い、該当の入居者様より以下の請求が寄せられております：
- キッチン改修工事
- 網戸改修工事
- 冷蔵庫の修理または交換費用
なお、管理費は各オーナー様の管理費から拠出されており、個人の設備に用いるものではない旨を踏まえ、今回の請求内容については以下の懸念がございます：
1）請求金額が常識的な範囲を超えており、過度に多額であること。
2）請求者が著名人であるため、影響力を考慮した対応が必要であること。
さらに、管理会社が当該入居者様に対し、状況説明を十分に行っていないため、事態が一層複雑化している状況でございます。
【回答1】まず、室外機の配管の詰まりによって雨水がオーバーフローして、１階下のマンションの入居者のキッチン小窓から雨水漏れが発生した場合、「室外機の配管」は、「専用部分」になると思われますが、その場合には、上の階の住居者の責任になると思われます。
「室外機の配管」が「共用部分」である場合には、管理組合が責任を負うことになります。損害額については、適正な損害額を算定上で、認定することになります。常識的な範囲内／外というものではなくて、具体的に生じた損害額を認定する必要があります。物品については、現在の時価（再調達価格（＝新しいものを買い直す）ではない）で損害額を算定することになります。金額の算定をするために資料や写真の提供を協力を求めたとしても、応じて貰えない場合には、弁護士を入れて対応するほかないと思われます。
先生方
コメントをいただきましてありがとうございます。
追加で情報を加えさせて頂きます。
室外機が置いてある場所はマンションベランダです。
ここは共有部分です。一方、室外機の配管部分にある土砂の堆積が
要因となって雨水のオーバーフローが発生した模様です。
マンションベランダの清掃は入居者の義務となっています。
規約には、このような場合は理事長の判断で原因発生をした
所に原状回復を指令できるとの条文があります。
理事会に文句を言っているのは
・上の人とトラブルになると、生活上困るので
管理組合に責任を求めるという態度が見えます。
・保険料（共有部用）を払ってきたから。
「室外機が置いてある場所はマンションベランダです。
ここは共有部分です。一方、室外機の配管部分にある土砂の堆積が
要因となって雨水のオーバーフローが発生した模様です。
マンションベランダの清掃は入居者の義務となっています」
→上記の追加情報からしても、やはり、雨水のオーバーフローが生じた原因は、共有部分であるベランダの瑕疵によるのではなく、専有部分である室外機の配管部分にある、ないしは、ベランダについて清掃責任を負っている上階居住者の責任によるような印象です。
「上の人とトラブルになると、生活上困るので」というのは法的に管理組合に責任を追及する理由にはなりません。
管理組合としては、管理組合に法的責任がある事象なのか慎重に検討し、区分所有者または居住者に責任がある事象なのであれば、管理組合としては責任を負いかねる旨対応していくことが必要でしょう。