賃貸退去時の高額な原状回復費用の借主負担について
賃貸住宅の退去時の費用負担についてご相談させてください。
キッチンパネルにシールを貼っていて、退去時に剥がしたところパネルも少し剥がれてしまいました。（約3センチ四方2箇所） 管理会社からキッチンパネル一式の張り替えで25万の請求になるとのことです。
借家人賠償責任保険を使用するのですが、「見積もりが高額の場合、全額は出ないかもしれない」と保険会社から回答がありました。
①借家人賠償責任保険での保険価額を超える部分について、借主が負担する必要があるのでしょうか？
②契約書の特約に『次に掲げる借主の故意過失、善管注意義務違反、その他通常の使用方法に反する使用による損耗等により、クロス及び床フローリング等の張替えが必要な時は、借主の入居期間を考慮せずに、借主の負担において、当該毀損箇所を含む1面分を張り替える』との記載があるため、「経過年数を考慮せずに、全額を借主が負担する必要がある」と管理会社から言われたのですが、この特約について契約時に説明を受けていなかった場合でも、有効になるのでしょうか？
③退去月の家賃を先に返金してもらいたいのですが、管理会社に伝えても「原状回復費用にあてる可能性があるので、先に返金できない」と言われました。（敷金は1ヶ月分預けています。）先に退去月の家賃を返金してもらうことは法律上可能でしょうか？
お忙しい中恐縮ではございますが、ご回答いただければ幸甚です。
よろしくお願いいたします。
１，借家人が負担する損害なら、保険で補填できない損害は、負担します。
２，無効を主張できますね。
３，過剰分の返還と原状回復費用は、目的が違うので、過剰分を担保にする
ことは違法と思います。
以上で終わります。
（参考意見にしてください。）
お忙しい中、ご回答いただきまして有難う御座います。
もし追加でご確認できれば助かります。
3について、消費生活センターに相談した際にも同様の回答をいただいたのですが、管理会社に伝えたところ「その根拠はなんだ？」と言われて困ってしまいました。
何か根拠になる法律などはあるのでしょうか？
過剰分は、不当利得になるので民法７０３条が根拠ですね。
これで終わります。
有難うございます！
非常に助かりました！