生前贈与されたらどうなりますか

Question

母父所有の土地に家を建てました　二つ土地がありどちらの土地にも私夫婦の名義の家があります　2件目を建てる時土地をくれると口約束で建てました　なんとかして土地を死因性贈与にして第一登記をしてもらいましたが　私には兄がいて　生前贈与をしようとしているようです
家のローンは土地が担保としています
どうやって家を守る方法があるか教えてください　家には住居権を設定してます

内藤 政信 弁護士 · Accepted Answer

2軒目の土地については死因贈与を原因として、先に登記されたので、守られるでしょう。
1軒目の土地については土地賃借料を払っておくといいかもしれません。

尾崎 祐一 弁護士 · Answer

1軒目の土地上の建物に設定する権利は賃借権が地上権であろうかと存じます（「居住権」というものは通俗的なものであり，居住権なる権利は法律にはありません）。賃借権あるいは地上権について所有者であるお父様お母様とお話し合いの上で賃借権あるいは地上権を設定してその旨登記しておけば，その後お兄さんに生前贈与されても賃借権あるいは地上権が優先します（すなわち，1軒目の土地を敷地として利用することができます）。

尾崎 祐一 弁護士 · Answer

お答えいたします。二軒目の家の敷地は死因贈与の登記をされているのであれば，登記を抹消されないようにお気をつけいただくことになります。1軒目の建物の敷地についても早急に地上権あるいは賃借権設定の登記をし，2軒目の家の敷地の地上権と同じよう登記を抹消されないようにお気をつけいただくことになります。絶対的な対策ということであれば，両方の土地について現時点でお父様から贈与してもらい，その旨所有権移転登記をしておけば，お父様を施設から連れ出して生前贈与することはできなくなります。ただ，その場合は贈与税が発生しますので，税理士の先生にもご相談された方が宜しいかと存じます。