ココナラへ

借地契約の更新料支払い拒否と、地主からの土地の売買について

頼れる弁護士の方を探しております。

借地の一軒家に家族と住んでおり、借地契約の更新にあたり、更新料の請求をされています。
契約書には更新料の具体的な金額や支払いを約束するような記載は見当たりません。
(ただし、過去に更新料を支払い、それに合意したという経緯と金額の記載があります)

一般的には、契約書に支払いを約束するような記載がない場合、支払い義務は生じないと解釈しています。
以下2点についてご教授頂けますと幸いです。

⑴本ケースのような契約書に更新料の支払い経緯の記載がある場合、更新料の支払いを断ることで、債務不履行との扱いとなる可能性はないでしょうか。
(私の家族は内容証明をもって支払いを断ることを検討しています)

⑵合意更新と法廷更新というのは、何を基準に判別されるものでしょうか

また、これと並行して土地を買い取ることを視野に入れております。
地主からの土地の売買というのは不勉強ながらあまり耳にしませんが、この点についてもご相談できる弁護士の方を探しております。

ご回答の程、何卒よろしくお願い致します。

（１）
当初の契約書に記載がなかったとしても、
その後更新料について支払いの合意をされているのであれば、
更新料の定めは有効です。
書面性は要求されていません（諾成で可）。
未払の場合、借地契約の解除を主張されるリスクがあります。

（２）合意更新と法定更新
合意によるものかどうかです。
地主の合意を得ることができなければ法定更新となります。

底地買取に関してですが、
前提として、地主の承諾が必要となります。
買取金額に関しては、通常、
土地評価額から借地権価格を引いたものにならないことに注意が必要です。
（限定価格。更地価格に寄せる必要があります）
また、一軒家ということですが、地主の周辺の土地所有状況によっては、
交渉の目がないことがあります（まとめて集合住宅を建設したほうが儲かるケース）。

ご回答ありがとうございます。

まず⑴につきましては、あくまで過去に更新料の金額についての合意、支払いをしたという<過去の事実のみ>が記載されており、以後の更新料についての金額や支払いの取り決めの記載はされておりません。

これを踏まえまして、今一度ご意見を頂戴できれば幸いです。

また、⑵で頂いた回答から察するに、更新料の支払い有無について双方決着がつかなかった場合も自動的に更新されることになるかと思いますが、その認識で間違いないでしょうか。
(仮にその通りなのであれば、果たして更新料とは一体なんなのか…と考えます)

また土地の買取についてですが、仮に地主からの承諾を頂けたとして、その提示価格が不相応だった場合、どのような手段をもって対抗するべきでしょうか。(価格に対する直接交渉が不成立、決裂した場合など)

以上、改めてご教授頂けますと幸いでございます。
引き続き何卒よろしくお願い致します。

＞⑴本ケースのような契約書に更新料の支払い経緯の記載がある場合、更新料の支払いを断ることで、債務不履行との扱いとなる可能性はないでしょうか。
→ 更新料の支払義務がある場合には、債務不履行として契約を解除される可能性がありますが、あなたのケースでは更新料の支払義務があると言えるかが問題になるかと思います。
　契約の更新の際は更新料を支払う等の明確な定めが契約書に設けられていないことに鑑みれば、過去に更新料を支払った経緯があったとしても、今回の更新の際に更新料の支払義務があると言えるのか疑義があることろです。

＞⑵合意更新と法廷更新というのは、何を基準に判別されるものでしょうか
→ 合意更新とは貸主と借主との合意に基づき借地契約を更新する場合のことを言います。
　これに対し、法定更新とは、借地借家法の定めに基づいて借地契約が更新される場合のことを言います。
　借地権の存続期間が満了する場合に、借地人が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなすものとされています（借地借家法第5条1項）。これを法定更新といいます。
　借地人が更新請求をしなかった場合でも、借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合も同様に契約を更新したものとみなされます（借地借家法第5条2項）。
　更新された後の借地契約の期間は、最初の更新のときは20年、それ以降は更新の日から10年とされます（借地借家法第4条）。

＞また、これと並行して土地を買い取ることを視野に入れております。
→ 地主から借地を買い取ることも売買の一種として法的には可能です（地主との合意を要するため、交渉により売買契約の内容を決めて行くことになろうかと思います）。なお、売買代金の決定にあたっては、周辺の土地の売買動向等も事前に調査しておくべきでしょう。

　いずれにしましても、より詳しくは、相談する弁護士に借地契約書の内容を直接確認してもらう等して適切なアドバイスを仰いでいただくのが望ましいように思います。

（１）過去１回だけの合意であると主張するのはかなり苦しいでしょう。
ポイントは立退料に関して合意をしたことであって、単に支払いをしただけではないということです。

（２）合意更新できなかった場合ですが、
まずそもそも適用される法律を確認する必要があります。
一度更新を経ていて今回が二度目の更新であることからすると、
時期的にほぼ間違いなく、
他の方が挙げている借地借家法ではなく、借地法であると思われます。
合意更新との差ですが、建物が朽廃した場合に問題となります。
比較的最近再築しているのであればよいですが、
そうでないと朽廃により借地権が消滅します。