契約解除通知の損害金発生は妥当？ADR利用の影響は？

Question

先日、大家さんが通知人となっている契約解除通知が届きました。弁護士名はありません。３回目に受け取る内容証明郵便となります。

理由は家賃滞納です。ただし、修繕に関するトラブルが元にあります。加えて管理会社の違法と疑われる行為（非弁行為含む）が複数回あった上に、管理会社が長期に渡って連絡してこなかったり回答を変遷させたことも関係し、こちらは粗悪で高額な物件に何か月も住み続けざるを得ませんでした。
また、休暇で帰省する前に解約することも考えていましたが、上記のような管理会社の対応および回答が３－４回も変遷したため、解約できないまま帰省せざるを得ませんでした。このような理由により家賃支払いを保留としていたものです。一部支払うとの意思は何度も伝えておりました。
３か月以上支払っていないので、通常であれば即時解除されても何も言えないはずですが、こちらにもこのように言い分があります。

さて、１回目に家賃の支払いを催促するための内容証明郵便が届いた際は金額に大きな誤りがありました。誤りがあったため、これに基づく支払いを行うことができないこと、更にこちらは修繕の未実施により損害を被っているため家賃の減額交渉を要求する旨管理会社に伝え支払いを保留。→管理会社は拒否。
その後、２回目の内容証明郵便が届き、支払いを催促してきました。が、この時点で、「支払わないと契約を解除する」とか「本書到達の翌日から明け渡し済みまで賃料相当額の２倍の損害金が発生する」などとの予告はありませんでした。また、連絡窓口になっていた管理会社の担当者に、「きちんとした明細を提示されないと一部支払いすらできない」と伝えましたが、対応してもらえず、同じ要求を繰り返しましたが無視。

修繕しないことがはっきりわかっていたならすぐに退去できたはずなのに、管理会社や大家側の不誠実な対応のため転居の時期を逸したまま帰省せざるを得なかったことを考えると、帰省後に自宅に戻って（近日中）新居を探す期間をせめて考慮して欲しいと考えています。

今回の解除通知の翌日から損害金が発生するというのは妥当なのでしょうか。予告なしで解除を通告してきて翌日から損害金発生なんて納得がいきません。単なる滞納ではありませんし。

それから別の質問ですが、ADRの利用を申請した場合も、この損害金は解決するまで発生し続けるのでしょうか。

匿名A 弁護士 · Accepted Answer

修繕が必要な程度等、現地を確認していないのでお伺いした事情からの一般論程度しかご案内できませんが、
お伺いする限り、現実に住んでいる状況で、一部支払いの意思表示をしていても、現実に支払わずに長期間済み続けることは、こちらに不利になりかねないリスクがあるように思われます（言い分があれども、一切支払いをせずに済み続けている事実は生じてしまうので）。
個別の状況に応じて、少なくともこちらが妥当と考える金額を供託しておく等の手段を検討されるべきであったようにも思われます。

また、おっしゃる損害金について、お伺いする限り、賃料相当損害金等一般に言われるものかと思われます。
これは、一般に賃貸借契約を終了させる際に、契約終了から明渡まで生じるもので、
当該期間には根拠となる契約が無いので理屈上は家賃が発生しないと解されるところ、
現実に明け渡されるまでの使用に対して請求されるものです。
一般には、元の賃貸借契約があるならば、名目は賃料相当損害金等としていても、
元の家賃額と同額で請求される（実態としては、明渡まで賃料相当の金額を請求されている状態）ことが多いように思われます。

いずれにせよ、現状がどうなっているかの確認を含めた元の修繕トラブルに関する内容や、その後の経緯、双方での金額の隔たりその他のご事情をお伺いせねば、これ以上の詳細な見立ては致しかねます。
形式的に一切家賃を支払わずにいる状態が続くことは後のことを考えると望ましくないようにも思われますところ、一刻も早くお近くの弁護士事務所等で直接弁護士にご相談されることをお勧めします。