更地渡しの認識相違で擁壁撤去がトラブルに、解決策は？
更地渡しの認識違いによる、引き渡し状態の認識相違のトラブルに関してのご相談です。
＜質問内容＞
１． 売却に応じた後の契約書面に記載されていれば、何ら補足説明は必要なく、宅建業者としての説明責任は果たされているのでしょうか？
２． 契約書面作成以前に、売却に応じるか否かの確認時点において、引き渡し状態のご希望である擁壁撤去を売主へ伝えるべきではないでしょうか？
３． 契約書面に記載されたわずかな文字数の記載のみで、引き渡し状態の確認が十分と言えるでしょうか？
＜状況説明＞
売主が私です。 不動産仲介会社を通し、ハウスメーカーから買取の申し出があり、7月中旬に買取条件を確認し、7月末に契約を致しました。 買取条件を確認した際、解体更地渡しと告げられ、私は家屋を解体撤去、更地にし、表道路の門と天然石がはめ込んである南側正面部分のみ撤去との認識でした。 この時点で、西側、北側擁壁撤去との説明がありませんでした。 契約書面の特約には、「敷地内土留めを解体撤去」と記載されていますが、土留めが擁壁を指すとの認識がございませんでした。 8月末、解体業者から解体範囲の確認があり、不動産会社に確認したところ、西側・北側の擁壁を解体すると初めて知りました。 解体費用が大幅に増額する上に、全ての非が私にあるかのような不動産会社の対応で、困惑をしています。
仲介不動産会社ご担当の見解は以下となります。
・ そもそも更地渡しは、敷地内の全てを撤去となる。
・ 契約書面に特約に記載されていることから、説明責任を果たしている。
上述に対し、私は以下を主張しております。
・ 更地渡しに明確な定義がないことから、「解体更地渡し」⇒全ての敷地内擁壁撤去 とはならない。
・ 引き渡し状態の認識相違のトラブルが多発している(※)であれば、引き渡し状態の認識相違回避の調整をすべきであるのに、十分になされていなかった。
・ 売却に応じるか否かの確認時に引き渡し状態の詳細(擁壁全撤去)を伝えるべきである。
・ 契約書面に記載されたわずかな文字数の記載のみでは引き渡し状態の確認が不十分である。
・ 北側擁壁は135㎝の高さのL字型鉄筋コンクリート製であり、視察をされた解体業者4社が、「普通は残す」「撤去は勧めない」とのご見解です。 リスクある工事であり、売主としてそのリスクを回避したい。
(※)はWEB記事を見つけ、宅建協会に事実確認をしております。
以上、ご教示いただけ増すと幸いです。
よろしくお願いいたします。
＞契約書面の特約には、「敷地内土留めを解体撤去」と記載されていますが、土留めが擁壁を指すとの認識がございませんでした。
土留めと擁壁が同一かどうかという点は問題があるのかもしれませんが、擁壁が敷地内の建造物であるのであれば、それを撤去すると考えるのが自然かと思われます。
ただ、ここでご質問なさっても、おそらく解決には繋がらないと思いますので、弁護士に相談して対応を協議すべきだと思います。