賃貸のエアコン不具合にかかる点検費用について
賃貸物件のエアコン不具合時の点検費用について揉めています。
設備の不具合にかかる点検費用や業者の手配にかかる人件費は家賃や管理費に含まれる範囲で、貸主が負担する認識ですが間違ってますでしょうか？
※エアコンは基本の設備で貸主のものとなります
以下、今回の状況です。
エアコンの室外機から異音がするため、室外機の異常音を動画して、メールで問い合わせしました。エアコン自体はきちんと機能していましたが、私では正常なのか異常なのか判断がつかず、故障に繋がるのも避けたいので管理会社へ不具合の報告をしました。（借主として善管注意義務を果たした）
エアコンは基本設備ですので、民法第606条に基づき、不具合が起きた時の点検費用や業者手配にかかる費用は貸主が対応すべきであり、毎月の家賃管理費に含まれる範囲の費用と認識しています。
管理会社からは機能してるなら現状維持で使用してよいと指示があったため、管理会社の指示のもと使った結果、故障につながった場合は当然管理会社負担で修理になるか確認したところ、現状維持で壊れたら借主（私）負担で修理と言われました。
それならちゃんと点検してほしいと伝えたら、点検して故障が見つからなかった場合には、点検費用や業者の手配にかかった人件費を借主（私）に請求するといって、これに同意しない場合は借主の勝手で現状維持で使うことになるので借主が壊したことになる、と意味のわからない理論を繰り広げられて困っています。。
私は民法第606条と契約書にはエアコンの特約がないことを指摘し、貸主負担で点検すべきと主張しておりますが、法的根拠に基づいて、借主負担になる理由を説明して欲しいと言っても無視されています。
下記の観点より、管理会社の対応は民法第606条に違反すると考えられますし、点検費用は貸主負担にて対応しなければならないと思いますが、私の解釈が間違ってますか？
①善管注意義務のもと、速やかに異常を報告し、借主としての義務を果たしている
②動画を確認した上で、エアコンが問題なく動いてるなら現状維持と貸主の判断で指示した、これによって使用継続した際に故障した場合は貸主の判断によるものなので貸主が修理を行う必要がある
③契約書にはエアコンの設備は貸主のもので、エアコンの不具合対応に関する特約も記載はない
④設備の不具合によって発生する業者手配や点検の手配は家賃や管理費に含まれる範囲の内容で、借主へ追加で支払いを求める場合は過剰請求にあたるが、そもそも606条に違反している
もちろん、故意過失の場合は借主負担で対応すべきであり、その場合はきちんとお支払いすると伝えてます。
悪徳業者で有名と今更ながら知ったため、なんとか自分で対応したいと思っていますが、お力添えいただけますと幸いです。
当該エアコンは設備扱い(前の借主の残置物等ではない)とのことで、修繕に関する特約もないとのことですので、ご相談者様の解釈で合っていると思います。
管理会社の理屈は意味不明・支離滅裂です。
秋山先生
ご回答ありがとうございます。
私の解釈に相違ないとのことで、自信が持てました。
このまま管理会社にはしつこく伝え、きちんと対応してもらおうと思います。
自分ではどうにもならないようでしたら、正式にご相談させていただくかもしれません。
その際はよろしくお願いいたします。