自己破産時に土地名義人の了承は必要か？任意売却でローン完済の可能性がある場合について。

Question

40代の男です。会社員、年収約500万円。
去年（8月頃）離婚しました。子供が１人いますが、親権は元妻です。
元妻の収入は年間150万円程度です。

住宅ローンの残金が約3000万円あります。
建物の名義は私ですが、土地の名義が元妻の父親の名義です。
土地は「使用貸借契約」を結んでおり、無償で使っています。
土地の名義人である、「元妻の父親」は、現在62歳位で、会社員で、自己所有の住宅を持っています。

現在の私の収支状態は、
日々の生活費＋住宅ローンの返済＋養育費で、収入と同じか、マイナス（赤字）です。
これからも、住宅に住み続ける考えはないので、自己破産をしたいと考えています。

１度、弁護士さん（法律事務所）に相談した所、
「(1)土地の所有者の了承は得られそうか？」と、「(2)住宅の売却額はいくらになりそうか？」を聞かれました。
また、「自己破産をする考えがあるのであれば、土地の名義人から、土地の購入はしないでください」とも言われました。

(1)の、土地の所有者の了承は得られるかは不明ですが、恐らく得られると思います。
この理由は、住宅を「元妻の父親」が、私から買い取る可能性は少ないと考えられること、
「元妻」は私の住宅を買い取る収入が無い事と、実家暮らしで、住宅を必要としていないめです。

また、(2)の住宅売却額は、私が２社の不動産業者に住宅の査定を依頼した所、
→A社：土地の所有者の了承が得られれば、2500～3000万円で売却可。
→B社：土地と住宅の名義が違うので、売却不可
と不動産業者によって回答が異なっている状態です。

ご相談です。
①そもそも、自己破産をする場合に、土地の名義人（元妻の父）の了承・承認は必要なのでしょうか？
②不動産業者のA社の査定通りの金額で、住宅が売却できれば、住宅ローンの完済の可能性がありますが、それでも、自己破産手続きを進めること可能なのでしょうか？
③自己破産手続きを進めるためには、どのような手続きが必要なのでしょうか？

大変恐れ入りますが、ご回答頂きたく、存じ上げます。
宜しくお願い致します。

匿名A 弁護士 · Accepted Answer

①関係
破産手続きの運用に関しては、地域によって差がありますが、一般的なお話をすると、ローン付き不動産が存する場合は、複雑な手続き（管財）となり、かかる費用は多く、期間も長くなります。
申立てを行うこと自体に、土地名義人の了承は不要ですが、上記のようなデメリットが生じます。

②関係
不動産の状況（立地・形状）とその他の債務の状況によっては、申立をしても裁判所から破産手続きの開始決定がでない可能性はあります。ただ、その場合は、そもそも、他の債務について任意整理をするなどの対応でよいと思われます。
破産にはデメリットがありますので。

③一度ご相談なさっているということですが、そもそも破産を選択すべきなのか否か、どういった見通しとなるかを含めて個別にご相談なさってください。
公開相談で抽象的にご回答することは難しいです（債権者による部分もありますので）。