部屋賃貸に関するトラブルについての相談
団地の部屋を賃貸している大家です。
１．４年ほど前に投資用で中古の団地を購入しました。購入時は特段部屋に関するトラブルの告知はありませんでした。
２．購入後すぐに夫婦二人の借主に入居していただきました。はじめはお子様はいませんでしたが昨年お子様が生まれ昨年の冬ごろから歩き回るようになりそのころから下階からの苦情がひどくなりました。
３．最初はポストに書面を入れる、直接部屋にきて苦情をいうという程度であったのですが、そのうち、お子様が音をたてるたびにしたから棒のようなものでドン！と突き上げるようなことをされました。借主様としても防音マットを何重にもひき、最大限配慮した生活を送っていたのですが、幼いお子様で音がコントロールできないこともあり、音がするたびに同様の威嚇行為を受け、ノイローゼのようになってしまいました。大家としてもなにかリフォーム等で対処できないか検討していたのですが、そのまえに借主様は退去を決意され、現在は空室です（最後にはお子様が危害を加えられるのではないかという恐怖を覚えるほどであったとのこと）。
４．現在は、新たな借主さんを探すべく仲介業者にお願いをしているのですが、仲介業者としてもこのような件で前の入居者が退去したということは告知しなければならないためなかなか新しい借主がみつかりません。
５．今回のトラブルが起きてからあらためて管理会社（従前の所有者でも管理業務を行っていた）に確認したのですが従前の所有者のときも騒音のトラブルの記録はないとのこと。系列の仲介会社からも何も告知はありませんでした
６．このような状況ですので、大家としては何も非はないのに、とんでもない隣人がいる物件を購入してしまったと本当に困っています。この下階の住人に対してなにか有効な措置をとれないでしょうか
記載の仕方が悪かったのかもしれませんが、「対策をしなかった」わけではありません。「大家としてもなにかリフォーム等で対処できないか検討していた」と記載しておりますとおり、対策をとろうと動きましたが、先に退去が決定した、という状況でした。詳しくは以下の返答をご参照ください。
ご相談概要記載の内容を見る限り、
下の階の住人に非があるかのか不明な事案です。
騒音問題に関して対策をしなかったご自身側が法的責任を問われる可能性もあります。
物件の特徴（防音性能）を踏まえ、貸す相手に留意するという対応が無難でしょう。
ご回答ありがとうございます。「対策をしなかった」わけではなく、記載したとおり対策をとろうと動きましたが、先に退去が決定した、という状況でした。
具体的には賃借人の方から連絡があったのちにすぐに複数の業者に連絡し、部屋の中をみてもらいました。そこで賃借人の方から状況をきき、どのような対策が有効かを考えていたのですが、こちらが具体的な対策を取る前に先に退去が決定してしまったのです。なお、私は中古で購入していますが部屋自体はリフォーム済みであり、床はL40またはL45という遮音等級で工事がされています。これはこの団地でリフォームする際に求められる遮音等級であり、一般的にも最高レベルの遮音等級です。
音の苦情があった際に私も現場にいたわけではないので、どちらに非があるのかは私も判断ができません。本当に我慢できないほどうるさかったのか、それとも通常の生活音のレベルの音で、単に下階の方が異常に神経質なのか。私ただ、下から棒でたたいて威嚇するというのは抗議の仕方としてはあまりにもやりすぎではないかとおもい相談した次第です。常識をもった大人なら当事者同士話し合いで解決すべきですし、小さなお子様のいらっしゃるご家族が恐怖を感じるような行為はいかがなものか、と。
なお、この団地では騒音問題は基本的に当事者同士で解決していただくことが原則になっています。賃借人から管理会社（M井不動産関連の住宅管理会社）にも連絡しましたが、管理会社もこのような件は対処できない、という回答でした。先にも書いた通り、大家としても現場に居合わせたわけではないのでどちらが悪いとは判断できないので、大家としても最終的には当事者同士で話し合いをしていただこうと思っていましたが、何もせずに下階の方に「我慢してください」といっても通用しないだろうと思いましたので、こちらでとれる何らかの対策を追加的にとったうえで、ご理解をしていただこうとおもっておりました。
現段階では借主様が出て行ってしまったのですが、正直この下階の住人とは直接対峙したくないです。
騒音問題に関しては、貸主側に責任が生じ得ます。
これは賃貸借契約の本質的な部分である使用収益させる義務が根拠となります。
「大家としては何も非はない」というのは認識として誤りでしょう。
裁判例でも、騒音の確認、注意や契約解除といった対応を取らなかったことを理由に貸主に損害賠償義務を認めているケースがあります。
本件では、騒音に関する紛争が段階的に激化していく中で、結果として何の対処もされなかったと判断されるように思われます。
おっしゃっているのは従前の借主側との関係の話かと思いますが、従前の借主さまとの間では別にトラブルは生じておりません。むしろこちらが対処しようとしていたことを感謝していただいております。私がうかがいたいのは、今後新たな借主を探すにあたってこのような行為をしかねない隣人に法的に何ができるか、という件です。
ちなみに、騒音の確認をしていなかったわけではなく、お子様があるいて尻もちをついたりしたときの衝撃音が気に障る、という苦情をうけていたとのことでした。もちろん大家として、借主が賃貸借契約に違反するような行為（真夜中に大音響で音楽を鳴らす等）あきらかな迷惑行為をしている場合には注意・契約解除といった義務を生じることぐらいは知っていますが、本件ではお子様が歩く、しりもちをつくというのは生活のなかで生じる音の一種であり、借主が悪いか、または下階が悪いかは判断ができず、まして賃貸借契約の契約解除まで求めることはできないと判断しました。ですので、部屋の設備のリフォーム等でなにかこの音を緩和できないかと考えていたところでした。
ご回答をいただいたのはありがたかったのですが、ポイントがずれた回答でした。申し訳ないですがベストアンサーを差し上げられませんので悪しからずご了承ください。