民法709条に基づく隣地ハウスメーカーの行為について
民法709条についてお伺いします。
・現状
当方宅が敷地境界線から1.3ｍの位置に窓があり、西側隣地建物は敷地境界線から0.6ｍの位置に窓があり、高さ及び南北の位置が同じ場所に窓があります。民法２３５条の目隠し設置要件に隣地のみかかると考えます。
・経緯
当方宅の設計後、隣地ハウスメーカーに当方図面を渡しました。その際、窓の位置が揃うと困ることと隣地施主様と後々揉めたくない旨お伝えしました。その後、隣地窓の位置が分かってからハウスメーカーに幾度と連絡し目隠し設置要望をしていきましたが、すりガラスにするシートを窓に貼るのみの対応で工事が完了し、隣地施主様が引っ越してこられました。
・質問事項
今回の件、隣地ハウスメーカーは民法709条の不法行為に当たるかどうかを教えて下さい。
当方の意図を理解した上で現状の位置に設計したとハウスメーカーからのメールに記載ありましたので、悪質ではないかと考えています。
一般的に請求の相手方は、ハウスメーカーではなく施主である隣地所有者が相手方となります。敷地にどのような家を建てるのかは、最終的に地権者である施主の意向によりますので。。。
また、今回の事例ですと、すりガラスシートが貼られているとのことです。そのため、この窓が引き違い窓か、滑り出し窓かなどでも「他人の宅地を見通すことができる」に該当するか異なる(後者だと、他人の宅地を見れる範囲が角度で制限されることも多いため)と思われます。
早速のご回答ありがとうございます。
窓は引き違いです。こちらの窓がある部屋は主寝室で、子供含め4人で1日の半分程度を過ごす、使用率の一番高い部屋です。
再度質問です。
建築・法律の素人が建築・法律に詳しいハウスメーカーに現状の配置やすりガラスシートで問題ないと言われた場合、その言葉を信じると考え、今回の件、ほとんど隣地ハウスメーカーの落ち度だと考えていますが、これは一般的には理解されない考えでしょうか。
当方は隣地施主様ともめたくない為、妥協案として、当方建物に目隠し設置、隣地ハウスメーカーに設置費用負担の調停を隣地ハウスメーカー相手に考えているのですが、この調停は厳しいでしょうか。
宜しくお願い致します。
何度も質問を投稿して申し訳ありません。
建築士法 第18条
建築士は、設計を行う場合においては、設計に係る建築物が法令又は条例の定める建築物に関する基準に適合するようにしなければならない。
今回、事前に当方宅図面があったにも関わらず現状の建物位置で設計されたのは、建築士法第18条に反している(民法235条や民法709条に適合していない)と考えることは可能でしょうか。
ご確認よろしくお願いします。
再質問①について
私の意見なので、異なる意見もあると思いますが、ハウスメーカーから施主に何かしらアドバイスがあったとして、それは施主とハウスメーカーの内部の問題であり、一次的に相隣関係問題(本件のような境界問題や越境物、目隠し等の問題）の当事者として責任を負うのは、建物所有者だと私は考えています。
調停提起については、特に相手方の制約はないのでハウスメーカーに対して調停を起こすことは可能ですが、私の私見としては(相隣関係問題の当事者でないと反論されるなどして)、不調(調停不成立)で終わりそうな感じがしています。
再質問②について
すみません、建築士法18条の法令に民法が入るか文献にアクセスできず分かりません。
建築基準関係規定を指しているのではないかと思うのですが、その場合はこれに該当しない場合があります(そもそも、目隠しは民法236で別の慣習があれば設置不要な場合もある)。
なお、ハウスメーカーや建築士が、契約関係にない人物にに対して民法709条に基づく損害賠償義務を負う場合について参考となる最高裁判決(別府マンション事件)が存在します。それによると契約関係にない人物に対して賠償責任を負うのは違法性が著しい場合に限られるとされ具体的には「建物の基本的な安全性を損なう瑕疵」がある場合に限られるとされています。
本件は事案が異なるので、直ちにこの裁判例が妥当するとは言えませんが、業者側は上記裁判例の存在も踏まえて責任を負わないと反論してくる可能性があります。
私個人の見解となりますが、隣地所有者と協議すべき事項だという思いがあります。一度、弁護士会の法律相談を受けることなどもご検討ください。
わかりやすい回答ありがとうございます。
法律相談等に参加したいと思います。