審判における不動産相続分割の優先順位、あるいは判断基準 -------共有と競売の選択の場合
隣地に問題がある事から、私は審判では共有として、隣地問題改善後の売却を望んでいます。
ところが、相続人の一人が競売を望んでいます。
不動産の分割の優先順位は
①現物分割→②代償分割→③換価分割→④共有分割
のようですが、共有と競売における判断基準がありますか？
③換価分割とはつまり売却して得られた代金（金銭）を分けるというものです。売却の方法には任意売却と競売の２つがあります。
競売は、③換価分割の具体的な方法の一つであるとご理解ください。
隣地とのトラブルがどのような内容なのかわかりませんが、内容によっては解決まで多くの時間や費用がかかるものもあります。未解決のままであれば確かに売却価格にも影響を及ぼしますが、解決にも費用がかかることを考えるとどちらが良いのかは一概には決められません。
ご回答いただきありがとうございます。
隣地はゴミ問題です。
不動産評価額をゴミ問題を反映させた価格に調整して、私(相手方)の単独取得とし、他の遺産を申立人にとの調整を継続していましたが、調整が難航しており、申立人が
「家事事件手続法194条により処理する事もやむを得ない」と主張しています。
① 私の単独取得の場合は分割ではないので、先の質問の①~④には属さないとの認識でよろしいでしょうか？
② 競売が換価分割なのであれば、共有よりも競売が優先されますが、本ケースのようにゴミ問題等がある場合、必ずしも競売が優先されるというわけではなく、総合的に裁判官が判断されるという事になるのでしょうか？ ゴミ問題は行政の指導により、改善される可能性があります。
以上、ご教示いただければ幸いです。 よろしくお願いいたします。
① 単独取得する場合は、代償金の支払をします。②代償分割です。
② 総合的に判断することになるというのはそのとおりですが、現状、総合的に判断すると換価分割となるのではないでしょうか。
いずれにしても、審判に進んでいるということは調停など話し合いでの調整の段階は終わっており、裁判所が最終的な決定をする場面に移行しています。あまりご希望が実現するような状況ではなくなっているようにも感じます。
ご回答いただきありがとうございます。
① 不動産を単独取得し、他の相続人は別の遺産を取得し、実際は代償金の支払いが生じない場合であっても、代償分割のカテゴリーとなるのですね。
② 私は問題改善後の売却を望んでおり、単独取得は私が希望したわけではありません。 申立人からの提案があり、ゴミ問題を反映した不動産評価額にするのであれば検討すると申しあげました。 ところが、申立人は裁判官の指示された書面の提出もをする事なく、真意は不明ですが、協力的な対応ではなく、提案の半年後に「家事事件手続法194条により処理する事もやむを得ない」と主張しています。
ゴミ問題に関しては、不動産会社より心理的瑕疵と評価され、写真も提出しています。 この様な状況でも換価分割と判断されるでしょうか？
以前に裁判官は、単独取得で双方合意とならなければ、共有か競売 と言われました。
再度、ご見解をいただければ嬉しく思います。
よろしくお願いいたします。