不動産賃貸借契約における不動産仲介会社の注意義務・調査義務について
この度はお世話になります。
以下三点お伺いしたく存じます。
1本件法的責任を問えるか。
2動機錯誤による契約取消しが可能か。
3当方入居をきっかけに、駐輪場の規約変更をされバイク制限が記載された場合、それは当方にも有効なものか。
本件発端は、区分所有マンションの賃貸入居に当たり、契約前に不動産仲介会社(以下、仲介会社という)が管理組合理事長から駐輪場に250ccのバイクを置けるとの許可を得て、そのような条件の元契約をいたしました。
ところが入居後に理事長より「50ccまでのバイクを想定しているため、別場所を探して停めてほしい」と言われトラブルに発展したという事案です。
その後、仲介会社と理事長との話合いで、一応の駐輪許可は出たものの、本件をきっかけに「今後規約変更を行う可能性」を示唆されております。(尚、規約にはバイク駐輪について大きさ指定の記載はありません)
管理会社と理事長の責任の所在が判然とせず、双方ともに「管理会社、理事長が良ければ」意見が相反し、管理体制が正常に機能していないような状況です。
本件、仲介会社の当方への対応としては、管理会社・理事長ともに確認をし調査義務は果たしていること、また現段階で許可が出ている以上不利益は発生していないと主張しています。
しかしながら、仲介会社が理事長に事前にヒアリングをされた際「規約の内容や過去にどういった運用をしていたのか、詳しくご存知でいられなかった」とのことです。
そうした情報を得ていた状況下で、輪番制で担当し不動産契約ついて素人の理事長の判断にどれほど信憑性があるかについて慎重な思慮に欠けており、理事長に対して一般的な注意義務を果たして賃貸契約上の重要な部分である旨事前に充分な説明をしなかった点、また当方に対して契約前に理事長のご認識についての通知がなかった点、注意義務・調査義務ともに不足しており、起きるべくして起きた事故と考えます。
そうしたことにより、住民である理事長とも入居翌日より気まずい関係となり、またバイク駐車についても、今後一般的におこりうるリスクを想定し、実際に駐車できていない状況です。
本件、この間の被る必要のない精神的損害、住民との関係性や居住環境に大きな影響を与えるリスクについて、現在仲介会社に対して調査義務違反、注意義務違反を問うています。バイク駐輪場に別場所を探すことと、その費用をご負担いただく等、何らかの補償をいただきたいと思っています。
現状管理会社・仲介会社・理事長と三者ともに責任をなすりつけ合う状況にあり、こうした機能していない管理体制について、理事長のご認識について等、事前に情報共有があれば契約はなかったものと思います。その点、重要事項説明義務違反とも言えるではないかと思っております。
何卒よろしくお願いいたします。
管理組合は、管理規約の不利益変更該当者に対しては、変更を主張できないでしょう。
変更につき同意が必要でしょう。
賃借人に対しても同様であると考えます。
管理組合は、あなたがいうように、代償措置を講ずべきでしょう。
仲介会社の過失が、トラブルの原因でもあるときは、管理会社にも責任があるでしょう。
お近くの弁護士に相談して下さい。
内藤先生
この度はお忙しい中、早々にご回答をいただき有難うございました。先生のご見解をお伺いし少し心に落ち着きを取り戻したように思います。
今後の展開は読めませんが、仲介会社側は一貫して調査義務は果たしているので問題はないとの見解です。
貧乏くじを引いたというだけでは、到底納得がいかず、何らかの納得のいく解決ができればいいな、と引越し早々の出来事に今は穏やかに生活できることを望んでおります。
先生のご回答に救われましたことをお伝えしたく、心よりの感謝を申し上げます。
仲介会社に過失があるときは、仲介会社にも責任があります。
回答では、管理会社と間違えてますね。
仲介会社の過失を探すには、検討が必要なので弁護士に持ち
込んだほうがいいでしょう。