土地に井戸があった場合、地盤改良費用を売主に請求できるか？
新居を建てるために土地を契約しましたが、地盤調査をしたところ井戸跡があり、地盤改良費用が発生することになりました。
契約した時点では地中埋設物は発見されていないと説明を受けておりましたが、引渡し前に売主が小屋を解体したところ下に井戸があり急遽埋め戻したそうです。
不動産屋も売主も井戸の存在を知っていたのに、引渡し時お会いした際は隠していて説明無しでした。
（埋め戻した経緯は引渡し後に不動産屋に聞きに行ったら教えてくれました）
ご相談したいのは下記です
①不動産屋には説明責任があると思うのですが、重要事項説明後に判明した事は説明しなくても問題ないのでしょうか？
②契約書には契約不適合責任は修補に限る、重要事項説明書には地盤改良は買主負担とする記載があります。
不動産屋は重要事項説明書の通り地盤改良は買主負担だと主張しています。
こちらの主張は、一般的な地盤改良であれば買主負担だが、今回の場合は井戸の修補が不完全なせいで地盤改良が必要となる＝修補（地盤改良）は売主負担ではないかというものです。
この場合、どちらの主張に正当性があると思われますか？
売主又は不動産屋に費用負担していただくことはできるのでしょうか。
③契約上免責としていても、今回のように井戸の存在を隠していた場合、免責事項は無効になるのでしょうか？
よろしくお願いいたします。
１，引渡し前なら、追加説明の義務があるでしょう。
２，地盤改良費免責特約は有効ですが、井戸の存在を知っていた場合は
免責されません。
３，修補が不完全なら、追加修補は売り主の義務でしょう。