原野商法で取得した山林売却の専任媒介契約に関する不安
原野商法にひっかかって取得した山林があります。
地目は山林ですが、整地され区画整理された土地ですが、今は雑草だらけで雑木林のようになりつつあります。
過去、何社かから売却しませんかと声をかけられ、話しを聞くと、いわゆる原野商法の２次被害で問題になっているような詐欺手的不動産屋だったので、全て断っています。
最近、新たな不動産屋から、専任媒介契約を締結して売れたときにだけ報酬をいただく、という申出がありました。前金的、売るための準備金（測量、整地等）の話しはなく、通常の不動産会社に土地の売却をお願いするのと同じと思い、契約といっても媒介の契約なのでやってみようかと思っています。
専任媒介契約書が送られてきたのですが、
契約書には「有効期間 この媒介契約締結後 ３ヶ月（更新）とします。 」
「約定報酬額 ３０万円 と 消費税 を合計した額とします。」
と記載されています。
契約期間は宅建業法で長くても３ヶ月が上限とされているようなので、（更新）と記載されていても、自動更新ではなく、３ヶ月毎に新たに契約書を作成しなければいけない、契約しなければ自動的に満期で契約解消、という理解で良いでしょうか？
約定報酬額については、３０万円とありますが、これは媒介手数料とは別の報酬、という事でしょうか？
成約した場合、３０万円にプラスして２００万以下の手数料５．５％を支払うという事でしょうか？
ほとんど値が付かない土地なので、売れても５．５％では数千円程度しかならないだろうから、別途、３０万円を報酬とするのは理解できますが、「売却先が見つかった、価格は１０万円」といわれた場合、「その価格では手出しになるので売りません。」と断ったら何らかの違約金が請求されたりすることがあるのでしょうか？
特約事項として、「売却額は約定報酬額及び仲介手数料以上の価格とする。」と記載しようかと思っておりますがどうでしょうか？
「買い手があれば売りたい、売る意思はある」との話しをしたら、契約前ではありますが、現地に行って売却の看板を立てました、との連絡がありました。
グイグイきているので、原野商法の２次被害との関連で不安になっています。
上記内容で契約しても問題ないでしょうか？
何か、アドバイスがあればご教授いただきたくよろしくお願いいたします。
詳細なご案内のためには、実際の契約書を拝見する必要がございます。
最寄りの法律事務所に直接ご相談いただき、契約書を見てもらっていただくのが最もスムーズかと思います。
なお、ご不安な場合は契約を進めないことをお勧めいたします。
売却を進める場合も、向こうからの営業に応じるのではなく、信頼できそうな業者をこちら側で探していただくのがよいかと思います。
ご助言ありがとうございました。