遺留分侵害請求における不動産の評価額
母が亡くなり（父はすでに他界）、借地権付き建物（5階建で4階から下を賃貸、5階部分が自宅）を、遺言で私に残してくれました。兄弟は、弟が2人います。他に、分譲マンション（現在の価格で3500万円くらい）、預貯金が600万円くらいです。借地権付き建物は、土地も所有権があるなら、かなりの財産ですが、建物の築年が47年と古いこと、ほとんど修繕を行なっていないので、エレベーター、火災報知器、鉄分塗装などの修繕費用が、嵩むこと、また、借地なので、建物を売却する場合には、地主の許可、そしてそれに伴う承諾料など、発生することを考えると、分譲マンションの方が、簡単にお金になるように思えます。
ですが、弟たちからしたら、実際に家賃収入（月120万）があるので、とてもキラキラした建物に見えるようです。
不動産屋さん、3社に売却金額を打診してみたら、かなりバラ付きがあり、6000万円〜9000円でした。分譲マンションは、実際にお金を出しているのは無くなった母ですが、登記の時に三分の1を、1人の弟の名義にしていました。マンションのローン、管理費、固定資産税、全て母が支払っています。購入した時期も30年以上前なので、持分の管理費、固定資産税の立て替え分だけでも500万以上はあります。
遺留分は法律で決まっていることなので、支払うことは仕方がないと思っています。ですが、私は、この10年近く、母の介護（母は高齢だけでなく、難病もあり、介護5、障害ランク6、完全に寝たきりですが、母の希望が家で死ぬことだったので、私は仕事はせずに介護をしていましたし、娘も看護士なので、自宅が病室だったと言っても過言ではありません）で、仕事らしい仕事はできなかったので、収入はなく、今後の家賃収入を少しづつでも貯めて、支払いに当てようとは思っています。ですが、寝たきりの母を一度も見舞うこともせずに、社長業を続けてこれた弟たちは、お金があるので、お金をどんどん使って弁護士を依頼して請求してきています。
母の死後、2回ほど話し合いをしましたが、物別れに終わり、先月、弟の弁護士さんから遺留分侵害請求が届きました。
その後、家庭裁判所から調停の期日の連絡が来るのかと思っていたら、弁護士さんからの話し合いの通知がきました。
質問① 土地がない借地権付き建物なので、建物の状態によって資産価値が変わると思うのですが、必要な修繕金額が評価額から減額出来ますか？
質問② 借地なので、売却するとなったら、地主さんに承諾料を支払う必要がありますが、その金額は評価額から減額できますか？
質問③ 弟は1億以上の評価額であるように主張しているので、その金額で、弟に購入してもらうことは可能でしょうか？
質問④ 私は、現在、全く預貯金がなく、仕事も自営業で、まだまだ軌道に乗らないので、余裕がないです。ですが、遺留分は法律で決めれらていることであるなら、支払うしかないと思っています。（それで、兄弟関係は無くなりますが、仕方ありません。）なので、できれば、調停にしていただき、相手方の弁護士さんだけなくで、もう少し、平等に今回の件を話し合える場所で話し合いたいのですが、どのようにしたらいいでしょうか？
質問①と②：それらの要素を踏まえて評価してもらったり、それらの要素を踏まえて分割上の価値算定の交渉をすることはできるでしょう。
質問③：相手が購入を希望すれば可能です。売却して現金を分割することも可能です。
質問④：相談者自身で弁護士に交渉を依頼してもよいですし、相談者から調停を申し立てても構いません。
ありがとうございます。少し道筋が見えました。