屋上付きテナントの賃貸借契約

Question

テナント賃貸物件の屋上の使用権に関して、相談させて下さい。

事業用ビルの3階と屋上を賃借して５年程前から旅館業の許可を取得し、法人として貸切別荘を運営しております。
３階には外階段のみでアクセスでき、屋上もその外階段でのみ上がることができます。つまり３階のお客様のみ屋上に上がることができます。1階の扉は3階のお客様のみ開けることができます。1階2階のテナントのエントランスは別にあります。

つい先日、外壁の補修の仕上がりを確認しにオーナーが屋上に上がりました。
その際付き添いの不動産業者に、勝手にハンモックを置いている、元々あったコンクリート架台(布基礎)をずらしている、とクレームを言われたようで、できれば今後屋上には門戸をつけて３階のお客様は使用不可にしたいという趣旨を伝えたそうです。

もともと屋上付きの物件として契約し、営業していたので、屋上は継続して使用したいと思っています。
賃貸借契約書には屋上について、
・屋上に設置の洗濯機は入居者に使用させるが、問題がおきないように借主で注意勧告
・コンクリート(布基礎)はそのまま。変更時は応相談。
と記載があります。

屋上の使用に関して合意している証拠だと思います。
５年間問題が起きたり、近隣からクレームは一度もありません。
コンクリートはつまづいて危険なため、営業開始時に邪魔にならない隅にずらしています。
賃貸募集の案内のホームページには、明確に屋上テラス付き物件と現在も紹介されております。その条件で契約に進みましたし、過去５年屋上に使用に関してオーナーからも管理業者(エアコン室外機、消防検査で年に数回屋上に上がっていました)からも何も言われたことがありません。屋上は使用できないとは一切説明を受けていませんし、管理業者も屋上付きの物件として私が契約している認識です。

屋上使用に関しては今後も権利を主張できると考えて問題ないでしょうか？
もしこちらの合意なしに、オーナーが屋上までの階段に門扉をつけるのを強行してきた場合、こちらで用意した洗濯機も使えなくなるし、お客様がキャンセルしてしまいますので、許すことはできません。3階には洗濯機置き場や洗濯機を設置するための排水吸水設備がないため、屋上に設置するしかありません。
こちらで門扉を取り外し、費用をオーナーに請求する、営業妨害を訴える等検討するしかありません。

匿名A 弁護士 · Accepted Answer

契約書を見ないことには判断が難しいため、契約書を持参の上、近隣の弁護士に相談されることをおすすめします。
なお、屋上自体は壁及び天井がないため、屋上そのものは「建物」に当たらず、借地借家法が適用されないと考えられています。それ故、締結されている契約の目的物の中に屋上が含まれているか否かが最大の争点と思われます。