相続（不動産売却）について
昨年の１０月に父が他界しました。父は１年程前に健康不安から、実家を離れて県外の姉の近くに住んでいました。同居してはいませんが、住民票は姉の住所になっています。実家は父が引っ越したのち、一年前位から空き家です。１２月に姉から、実家を売却にするために名義変更をするとの連絡が来ました。私から誰の名義にするのか尋ねると、司法書士が「とりあえず最後に一緒に住んだ人にしておくとよい」と言っているので、姉になるとの回答でした。２月に司法書士から、遺産分割協議証明書という書類が届きました。中には、所有権移転登記（相続）の申請の件とあり、不動産を遺産分割協議の結果、姉が相続により取得したものであることを証明しますと書かれてあり、署名捺印するように指示されました。
法定相続人は、姉、私、弟の３人です。遺言書はありません。預貯金は、姉が管理しており私は把握していません。
姉曰く、弟は姉が実家を取得することに納得済みとのことですが、私と弟は疎遠で本当に納得しているか確認はできません。また、姉とは遺産増族協議にあたるような話し合いはしていません。
①このように、司法書士がとりあえず最後に一緒に住んでいた人で名義変更をするとよいなどと助言するものでしょうか。
②遺産分割協議証明書には、換化分割や代償分割について、何も明記されていません。これは、売却金は全て姉にいくということでしょうか。
③実家は、築4３年で古いです。弁護士の無料相談では、土地の代金として実勢価格で720万位とのことでした。姉からはこのままでは売れないので、不動産屋に500万で買い取ってもらう予定だと言われており、弁護士より妥当な値段だと言われています。弁護士からは、私は弁護士に依頼した場合、相手の出方によっては裁判になり、弁護士費用が持ち出しになる可能性もあり、私にメリットがあるかどうか、とても微妙な案件と言われました。譲渡取得税や住民税、復興特別所得税等を差し引くと、手元にはさほど残らないのではとも思います。このような案件で、私に異議を申し立てるメリットはありますか？また、そのためには、どのような方法がありますか？
直接のやりとりは、避けたいです。ご教示いただきますようお願いいたします。
分割協議書に、換価分割その他の遺産の取り扱いについて、明記すべきでしょう。
弁護士に相談して、弁護士に交渉にあたらせるといいでしょう。
①司法書士の言っているとされることは、ほとんど意味がないので、適当なことを言っている可能性はあります。
②文言上はそういうことになります。トラブルのもとですから、代償金の支払いについて明記させる必要があります。
③土地の実勢価格が720万円だとしても、取り壊しを予定する古い建物があれば、その分値段を下げるというのは十分考えられます。500万円はおかしな金額ではありません。そこの部分で弁護士を入れて高く売ろうとするのは、費用対効果上メリットがあるとも言えません。しかしながら、代償金の支払いについて明記を姉が拒否した場合は、安心を買うという意味でも弁護士を入れた方がいいかも知れません。
ご回答いただきまして、ありがとうございます。感謝いたします。
②代償分割の場合は、売却額がはっきりしない場合は、どのように対応したらよいでしょうか。代償分割の場合は、お金の入金を確認してから、遺産分割協議証明書に判を押すようになりますか？
相手が支払わない場合は、どういう対応になりますか？
③弁護士を入れて高く売るつもりはないです。500万が妥当だとは思っています。500万を3人で分割するとなると、弁護士費用や諸経費を差し引くと手元に入るお金は、そうないのかと思い、相手と戦ってまでするメリットが私にはそんなにないのかもと思った次第です。弁護士の先生から見て、印象はいかがでしょうか？
①このように、司法書士がとりあえず最後に一緒に住んでいた人で名義変更をするとよいなどと助言するものでしょうか。
このようなことを司法書士が言ったかどうかわかりませんが、遺産分割協議証明書に署名捺印をすると土地建物は姉のものになってしまうので、署名捺印をするのは止めた方が良いと思います。
②遺産分割協議証明書には、換化分割や代償分割について、何も明記されていません。これは、売却金は全て姉にいくということでしょうか。
署名捺印をしてしまうと土地建物は姉のものとなってしまうので、売却金も姉のものとなってしまう可能性があります。
③実家は、築4３年で古いです。弁護士の無料相談では、土地の代金として実勢価格で720万位とのことでした。姉からはこのままでは売れないので、不動産屋に500万で買い取ってもらう予定だと言われており、弁護士より妥当な値段だと言われています。弁護士からは、私は弁護士に依頼した場合、相手の出方によっては裁判になり、弁護士費用が持ち出しになる可能性もあり、私にメリットがあるかどうか、とても微妙な案件と言われました。譲渡取得税や住民税、復興特別所得税等を差し引くと、手元にはさほど残らないのではとも思います。このような案件で、私に異議を申し立てるメリットはありますか？また、そのためには、どのような方法がありますか？
実勢価格が720万円なのに、500万円でしか売れないことが確実なの他の不動産業者に確認する必要はあると思います。また、代償金の支払等を明記した遺産分割協議書を作成する必要があります。
取得金額がわかる売買契約書等があれば譲渡所得税は低くなる可能性があります。
まずは、弁護士に面談で相談して、今後どうするか方針を立て、自分でやってみてだめなら弁護士に依頼するのが
良いと思います。