賃料債権差し押さえ中の公売物件を落札した場合の処理について

Question

一棟アパートを国税庁の公売（競売ではなく公売）で落札することを検討しています。土地、建物ともに根抵当権が設定されていますが、それは落札後職権で抹消されることと思います。
ただ、アパート住民からの賃料（賃料債権）が差し押さえられています。この賃料債権が差し押さえられていることについてご相談です。
・落札後、賃貸借契約を引き継ぐ場合は賃料債権は差押えられたまま現所有者の債権者に対抗できないものでしょうか？
・その場合は入居者と相談の上、現賃貸借契約を解約してもらって、新たに私と賃貸借契約を締結することで賃料債権差し押さえの状況を回避できるものでしょうか？

須藤 真悟 弁護士 · Answer

落札された場合は，賃貸借契約を引き継ぐことになりますので，差押えされた状態の賃料債権を引き継ぐことになり，債権者に対抗できないと考えます。
概念上は，新たな賃貸借契約を締結すれば，新たな賃料債権となり差押の効力は及ばないと考えることが可能かもしれませんが，強制執行の免脱の意図が明らかですから，民事上の問題ではなくなってしまい，刑法の強制執行免脱罪に該当する可能性が出てきてしまいます。そこまでするメリットがあるのかどうか非常に疑問です。