賃貸住宅の設備故障における賃料減額交渉について
入居してまだ一年半の賃貸住宅で、雨漏り、風呂の故障が立て続けに起きました。
修理自体は終わりましたがそれぞれ修理までに１ヶ月以上かかりました。
民法が改正されたことと、契約書に一部滅失による賃料減額の条文があることから、賃料減額についても対応をするよう再三貸主側へ伝えていましたが、「うちはそういうことはしない。文句があるなら訴えろ」との対応で一年以上放置されてきました。
新たな設備の不具合が生じたことから、改めてなぜ以前の故障時の賃料減額の対応をせずに放置しているのかと文面で訴えたところ（それまでは電話でのやり取りでした）、確認するとして返答がきた後、突如何の事前の連絡もなく賃料減額に関する合意書と減額の算定書が宅急便で送られてきました。
曰く、契約書に記載がある通り「貸室設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」を基準に算定した、とのことでしたが、
賃料減額割合に幅のある雨漏りについて最低限の割合でしか減額算定されておらず、また、賃料減額日に修理日を含めないなどガイドラインに沿っているとは言い難いものでした。
その後、国土交通省の出している資料から、今回の雨漏りのケースはガイドラインに沿った場合には50%の賃料減額割合にあたる（カビが発生）ことが判明し、その旨と修理日を減額期間に含めるべきであること等をメールで送付したところ、カビの発生している箇所の写真を送ってほしいと言われ、今も残っている箇所の証拠写真とおおよその発生時期等をあちらに求められている通りメールで送りましたが、その後何週間も音沙汰がありません。
なお、契約書には「減額される賃料の額その他必要な事項は、ガイドラインを基準にし、状況、期間等を考慮して甲乙の協議により定める」旨定められています。
この先貸主側から何の返信もない場合、暗黙の了承があったとしてこちら側で算定した、ガイドラインに沿った内容での賃料減額請求書を特定記録郵便などで送付することを考えていますが、何かしておいた方が良い対策はありますでしょうか？
このまま賃料減額につきスルーされ続けた場合、更新時の更新料を相殺で払わないという対応はいかがでしょうか？
但し賃料は保証会社を通じた引き落としとなっています。
何か借主側で今後講じておくべき対策があればアドバイスいただきたく存じます。
＞この先貸主側から何の返信もない場合、暗黙の了承があったとしてこちら側で算定した、ガイドラインに沿った内容での賃料減額請求書を特定記録郵便などで送付することを考えていますが、何かしておいた方が良い対策はありますでしょうか？
暗黙の了解ということにはなりませんが、ご相談者側から金額の提案をすること自体は問題ありませんし、むしろ先方の対応が鈍いのであれば積極的に行うべきでしょう。
なお更新時の更新料と相殺をすることは、理論的にはありえますが、あまりおすすめしません。
金額の提案と更新料との相殺につきアドバイスいただきありがとうございました。
参考にさせていただきます。
賃料減額は，令和２年改正後の民法６１１条では，減額を請求するものでななく，当然に減額される，という建付けです。
ですので，賃料がいつからこれだけ減額された，払い過ぎの分の返還を請求する，今後はこれしか払わない，という通知をすることになります。
払い過ぎの分の返還請求権については，更新料との相殺も考えられます。
ただ，５０％もの減額は難しいのではないかという印象です。
あまり大幅な減額を主張すると，賃貸人側が賃料不払いを理由に契約解除→建物明渡しを主張して裁判など起こしてくる可能性もあります。
減額幅については，慎重に検討された方が良いと思います。
民法
（賃借物の一部滅失等による賃料の減額等）
第六百十一条 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
秋山様
お忙しいところ丁寧にご説明いただきありがとうございました。
賃料が当然に減額され、払い過ぎの分につき返還請求をするという考え方よく理解できました。
減額割合については国土交通省がネットに出している文書内に、契約書にも記載のあるガイドラインを引用しており、その中に「雨漏りでカビや結露が発生した場合には50%」と記載がありましたので、国の文書が資料として引用している点を信用して算出いたしました。
今のところ、恒常的な賃料の減額は求めておらず、設備不良の発生から修繕にかかった期間についてのみ賃料の減額を求めておりますので、仰る通り賃料は不払いすることなく、払い過ぎの分について返還するよう求めたいと思います。
更新料との相殺を要求した場合にも、ご指摘いただいたように不払いを理由に契約解除等を主張して裁判を起こしてくるリスクはあるかと思えましたので、借主側としては払うべきものは支払い、その上で返還するよう請求してくのが良いように思えました。
調べたところ簡易裁判所で調停を申し立てることができるようですので、その方法にしようかと考えています。
「減額割合については国土交通省がネットに出している文書内に、契約書にも記載のあるガイドラインを引用しており、その中に「雨漏りでカビや結露が発生した場合には50%」と記載がありましたので」
←これは具体的にはどの資料ですか？ネットに載っていればURLを教えていただけないでしょうか。事例集とかでしょうか？
https://www.mlit.go.jp/common/001230068.pdf
国土交通省が出しているこちらの資料の（資料１）３２ページに記載がありました。
有り難うございました。
こちらとは少し内容が違うのですね。
chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.jpm.jp/pdf/gengakuguide2.3.19.pdf
興味深いです。