集合住宅の借家契約・入居後10日も経たずに隣家に最大死後１カ月の死体遺棄、賃料減額にも応じず対応困惑
借主代理人が減額等の条件変更交渉したが貸主顧問弁護士が自然死を根拠か一切減額含む条件変更に応じません。貸主（自主管理）説明から最大１カ月死体放置が判明。貸主経由で現時点警察から事件性はなさそうで自殺もほぼ無い。借主も無面識の死体放置が戸境の壁１枚隣で起こった事実から住み替えをしようと探したが代替物件が無く警察の報告から（心理的・物理的）瑕疵物件であり事故物件ともいえるが（突発な事象で代替物件が無い為、やむなく）住み続けるので賃料減額等の交渉を代理人に委任。しかし貸主との話は平行線で貸主より仲介業者経由で交渉したいとのことであったが、２週間も仲介業者から連絡なしなどの不適切対応があり、突然１週間後に退去するなら家主が預かっている分は全額返すと、意味不明な（住み続けると２回も連絡）条件提示、住み続ける上での条件変更と再度主張すると住み続けるなら条件は変えない、更にその日より１０日以上遡及した日に特殊清掃実施を根拠に賃料請求するといった脅迫ともとれる請求がありやむなく債務不履行で貸主及び仲介業者へ全額返金要求。無視するので「１カ月も死体遺棄していたなら下見や契約日に遡及しても当時既に死亡の可能性が高いので「民法の錯誤」を主張して取消すので全額返金請求したが9/30期限から10日ほど経つが振込無し、かつ連絡が一切ない。錯誤で契約解除は困るので同時に憲法や借地借家法等で担保されている居住権を主張し10/1以降は契約は継続しあくまでも契約変更で各項目（賃料など）が初期化（スペース）状態で継続し交渉で減額賃料等の条件変更をする旨連絡している。
ところが10初に仲介業者経由で、当初貸主と借主代理人の契約変更交渉の中で「（今回の死体遺棄の件を）ネットに晒すと脅かされた」ため仲介業者へ相談したと”事実無根の誹謗・中傷をしてきた”ため直ちに警察署へ名誉棄損、侮辱罪、信用毀棄罪等を勘案して連絡。今後相手方の出方等を鑑み被害届を受理された段階で（親告罪でなくても）刑事告訴で捜査、送検を求める予定です。代理人は示談等を想定していますが喫緊の課題は代理人に係るものでなく賃貸借契約変更です。代理人は改正民法第611条第1項等を根拠に減額賃料案等を書面で提示済みですが貸主は一蹴してきました。これは代理人に対する事実無根の脅しに対する明らかな報復となり、恐喝等と思料します。
代理人（士業）の知人士業等の方のご認識は「孤独死が発生し不審死⇒事件性、自殺の有無⇒いずれも無い場合は自然死等となり当該孤独死が発生した物件及び両隣等は借主を探す際に事故物件である旨を伝えなくても「告知義務違反」に問われないが今回の事例,事件は原則の範疇とは言えず具体的な解釈としては今回発生した孤独死の借主と隣接物件へ借家契約を締結して入居する前後に一度でも挨拶等を交わし生前最低限の交流があった上での孤独死でかつ自然死等であれば上記原則に即したものと社会通念上も常識的にも捉えられうる可能性がありますが、実務上では自然死等にあたる孤独死でも発見されたタイミング等によっては「心理的瑕疵付き物件」にあたる可能性があり今回の様に家主証言により概ね死後１カ月程度も遺棄放置され、当然腐乱等が進んだ状態で発見された場合は死体の液状化、異常な死臭等も伴い床や室内に事故をイメージさせる状態にあったことは検死結果で自殺の可能性が低いとはいえ隣接する住居の借主も含めて事故物件として(程度の差は個人の感性等であるにせよ)嫌悪、忌避すべき印象を借主（予定者）に与えるに足ることは必至といえる。本件のような場合、裁判で「事故物件であるかどうか」は「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」があるかで判断されています。貸主にも、仲介・管理業者にも善管注意義務があるのは明白で７０歳超の高齢者の独居老人の実態は把握すべきで家主（自主管理）、仲介業者ら関係者全てが１カ月程度も予兆無視も含め死体放置していた事から善管注意義務違反等にも問われるのは妥当と思料。他複数の弁護士の見解では、情状を酌量しても死後概ね２週間以上放置された場合は心理的瑕疵が発生しまた隣家との接触壁面を中心に構造等の条件にもよるものの物理的瑕疵（体液の湿潤、浸透や強烈な死臭の臭気付着被害等）が隣家へ及ぶ可能性が高まります。建物自体の老朽化（築４５年）を勘案しても今後どのような物理的瑕疵が発生するかまた隣家の住人としてはPTSD等による今後の心理的瑕疵の増長等予断を許しません。」という要旨です。一方、他の弁護士は自然死は法廷で争議しても勝ち目が無いので行わずビジネス上の価格交渉にとどめるべきとの真逆のアドバイスも頂いています。この状況で賃貸借契約の契約変更はビジネス交渉にとどめた交渉人等に依頼するべきでしょうか？調停、仲裁から裁判所経由で始めるべきでしょうか？お願いします。
自然死でも死後長期間放置され，特殊清掃が実施されたような場合には告知義務の対象になりますが，隣接住戸でそのようなことがあったというケースでは，隣接住戸については告知義務の対象にならない，というのが，国土交通省の告知ガイドラインの内容です（ｐ6）。
このガイドラインの内容からすると，錯誤無効の主張，賃料減額請求の主張など，いずれも難しいと思います。
ただし，隣接住戸からの臭気，虫等の被害があるという場合にはまた別かと思います。
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf