賃貸契約における自動更新条項について教えて下さい
賃貸契約の自動更新条項について教えて頂けないでしょうか。
【経緯】
契約更新に際し、貸主側が条件変更を受け入れなければ更新しないと主張し期間終了時までに合意できませんでした。
(正当事由にはならない変更です)
その後、貸主から契約が無い状態なので一刻も早く新条件での契約しなければならないと連絡がありました。
借主の私からは法定更新した旨を伝えると、
暫くして「法定更新ではなく自動更新だ」と言われました。
更新料と更新事務手数料は既に支払い済みです。
契約書の条項には自動更新条項と認められる項目がありますが、「同一条件にて更新する」とのみで期間の記載がありません。
【質問】
自動更新条項は「2年毎に」などの具体的な数字の記載がされているものと認識していたのですが、期間の記載のない条項も有効なのでしょうか。
その場合は、期間の定めのない契約となりかつ改正法が適用された合意更新とみなされるのでしょうか。
宜しくお願い致します。
自動更新であれば、期間もその前の契約と同条件、すなわち2年です。
法定更新であれば、期間の定めのない契約となります。
ご回答ありがとうございます。
自動更新に該当すると指摘された条項は、
「本契約は、乙からは契約期間満了の２ヶ月前までに、更からは6ヶ月前までに本契約を更新しない旨の意思表示がなされない場合は、本契約が同一条件にて更新されるものとし、以後の更新についても同様とする。」
この部分となります。
契約期間についてはは「○○○○〜○○○○」とすると具体的な日付が記載されており、更新の都度覚書にて期間を指定し直していました。
今回オーナーチェンジ後、初めての更新です。
更新料も更新事務手数料も支払い済みなのに、賃料増額を承諾しなければ更新しないと貸主から更新拒絶を通知され、契約終了期日を迎えてしまいました。
その後も貸主から「現在、無契約状態になっているので至急増額を承諾し契約締結するように」と言われ揉めています。
この条項があることで、借主は今後、法定更新となる機会は得られないのでしょうか。
合意更新とは程遠い状況ですが、貸主からは退去するまでいつでも何度でも賃料増額請求を続けるという主旨の内容を言われており困っています。
都度期間を指定するというのは、更新契約毎に年数も異なっていたということでしょうか。そうであれば、それは更新ではなく新規契約をしていたことになりそうです。
ただ、最後の契約（直近の契約）に自動更新条項があるなら自動更新となり、その最後の契約と同じ年数の契約が更新されたといえるでしょう。
賃料増額はそれとはまた別の話です。
賃料増額については、大家から賃料増額の裁判（調停）を申し立てることができて、それに対して裁判所が増額の是非を判断しますが、固定資産税の増加額など様々な要素から判断されます。
なお、賃料増額の申入れをされること自体はそれをとめることはできません。その都度拒否するしかありません。
ご回答ありがとうございます。
重ねて御礼申し上げます。
契約更新年数は2年間なのですが、覚書にて丸2年間となる日付を新たに記載しております。
覚書には物件名、面積、賃料、共益費、更新料、貸与物、最初の契約期間が記載されており、但し書きにて
「上記現契約の更新につき、次期2年間○○○○年○○月○○日〜○○○○年○○月○○日の甲乙間の協議が成立した。本覚書書に定めなき事項については原契約の各約定及び特約条項を継承するものとする。」
とあります。なので契約更新だと思っているのですが。。。
これが直近の契約書となります。
自動更新条項だと指摘された条項名は(契約期間)となっており、第一項に契約期間の日付が示されており、第二項に上記の「本契約は、乙からは契約期間満了の〜」が記載されてます。
賃料増額について現在の争いに決着がついた後も、例えば調停を経て訴訟提起を毎年できると言うことなのでしょうか。
それは法定更新した後も変わらないのでしょうか。
相手方は勝敗よりも訴訟提起することにこだわっているように思えます。
私が勝訴しても訴訟に係る弁護士費用と不動産鑑定費用の折半が毎年かかるとなると、多大な出費です。
纏まりのない相談で申し訳ありませんが、お知恵を頂けましたら幸いです。