大家さんからの嫌がらせのような行為及び次回更新拒否通告（口頭）について
英会話教室をテナントで営業中。大家さんからの嫌がらせのような行為及び次回更新拒否通告（口頭）にて相談させていただきます。
6年前より現テナントで営業、来年6月に２回目の更新をむかえます。
今まで駐輪、郵便ポスト設置についてなど、言った言わないのすれ違いで揉めることはあったものの、こちらの落ち度ではなかったことも含め、全て大家さんの要求を了承、実行しています。家賃の滞納もありません。
今回の要求は、新たに大家さんが建物に防犯のためシャッターを設置するということで、看板の撤去（付け替えはナシ）と工事については事前に了承させられました。さらに明日が工事日なのですが、工事1日前になって工事日の営業を全日停止することを求められました。（工事は午前中に終わると管理会社さんからは聞いていました。）
シャッターをつけた後は、夜間シャッターを使用することを求められると思いますが、シャッターを閉めるとドアの店名が隠れ、看板も撤去させられた今、レッスンが始まる夕方まではスタッフも来ないためシャッターが閉まり、通りから教室名が見えなくなり宣伝効果がなくなります。
設置されたシャッターは使用しないといけない義務が借主側にはありますか？
できればシャッターは閉めたくありません。
そして更新拒否を口頭で通達されており、解約通知書にハンコを押せと渡されてますが、こちらは出たいのも山々ですが、似た条件ののテナントが近くに出るまでは更新希望しております。どういうアクションを取ればいいでしょうか？
解約通知書への押印は断りましょう。
大家さんから建物の賃貸借契約の解約をする場合には、大家さん自身が建物を理由とする必要がある等の正当な理由がないと認められません。
交渉によっては立退料を支払って貰うこともできますので、弁護士への相談をお勧めします。
借地借家法により、家主からの解約には正当事由が必要です。
正当事由は、通常は、家主側の必要性＋立退き料支払いでようやく出来上がります。
ご相談の事案では、家主側に正当事由は見受けられないようです。
なので、更新拒絶については、毅然と拒否して下さい。
看板とシャッターは、契約内容で特約されている場合は、代替措置をやんわり請求するのがよいでしょう。
いったん承諾されているとのことですので、正面から争うことは難しいと考えますが、解約拒否の交渉と併せて行うのがよいでしょう。
ありがとうございます。
こちらは更新希望を伝えているので、向こうが文書で更新拒否を通知してくるまでは何もしなくていいですか？
明日シャッターを設置されるのですが、シャッターは使う義務がありますか？そのシャッターを使わなければ、債務不履行に当たりますか？
ご自身で大家さんとの交渉を進めるのは難しいと思いますので、賃貸借契約書や解約通知書等の書類を持参し、弁護士に相談して方針を決定するのが宜しいかと存じます。
シャッターは防犯目的で設置したものですので、質問者様がシャッターを使う義務があります。
シャッターを使わなかった場合、債務不履行に該当する可能性はあります。
もっとも、シャッターを使わなかったことが質問者様と大家さんとの信頼関係を破壊するほどの重大な理由とはいえませんので、大家さんが質問者様との賃貸借契約を解除することは難しいです。
・ 更新に関しては、家主側からの更新拒絶までは、特に行動は不要です。
・ シャッターの使用義務は、元々の賃貸借契約での信義則上の付随業務に含まれるかが問題になり得ますが、仮に義務になるのならば、家主側にも、失われることになる借主の宣伝効果については代替措置を講じる義務があるとも解されます。
ただ、ガチガチの法律論で戦う問題でもないように思われるため、シャッターに教室名を書いてもらうなどの対処を求めて行くのがよいと考えます。
お二人の先生共にお返事いただきありがとうございました。
更新について少し心が軽くなりました。
今後について弁護士さんに相談に行くことを検討します。