兄弟に実家の不動産の名義変更をされていた件（相続発生前）
実家の土地と建物の名義変更を勝手にされていた件についての質問です。
父は他界し母が実家で一人暮らししています。
私（長女）は結婚して実家から10分くらいの近場に住んでいて、毎日実家に行って母の様子を見たり、買い物や病院に連れて行っています。
弟は隣市の嫁の家に住んでいて母とは別居ですが、税金対策かどうかわかりませんが 母を自分の扶養家族に入れています。
そんな私たち兄弟は犬猿の仲です。そして先日再びいさかいがあったときに 弟が私に向かって「お前は実家の俺の家には出禁だ！」と言い放ったのです。
私は「実家」の「俺の家」・・・という発言に違和感を覚えました。そもそも弟に「実家に出入り禁止！」などと言われる筋合いもありません。
おかしいと思った私は法務局に行って実家の登記を調べたところ「権利部所有権」のところが母ではなく、弟に書き換えられていることに気づきました。
書き換えたのは昨年の11月です。前年までは母が固定資産税を払っていましたが、今年度からは弟が固定資産税を支払っていることも 後からわかりました。
母は物忘れがひどく、介護保険を使うのを拒むほど人の言うことを聞かない80代です。
このことをたずねても「覚えてない。わからない」としか答えてくれません。
答えるつもりがないとか 私に対して悪意を持っているわけではなく、病院で検査したら軽い認知症と診断されるレベルなので、わからないのも覚えていないのも事実なのだと思います。
最近は何を言っても母の反応が薄いので 弟に言いくるめられれば 理解していない事でも「うん」と言ってしまいますから、私の知らない所で遺言書を書かせている可能性も否定できないと思っています（←これは私の想像ですが）
母はついさっきのこともおぼえていないくらい 短期記憶も保持できなくなっているので、わからないことにも「うん」と言ってしまうのです。
ただ本当に頑固で言うことを聞かない人なので、認知症の検査を病院で受けてくれなくて 困っています。
弟が「母ちゃんはボケてなんかいないから、検査なんか受けなくていい！」と言うのです。病院に行きたくない母には弟の甘い言葉が好都合で、なおさら私の言うことを聞かないのです。
そんな母に「家屋敷を弟に全部譲り渡したの？」とたずねると「わからないけど、そんなことしてないと思う」と答えます。
私はこういう母親の状況を利用して実印を持ち出した弟が 私に内緒で実家の所有権を自分に書き換えたのだと思っています。
何度か実家に司法書士が来ていたので、その人が入って手続きしたのだと思います。
この質問で、私が知りたいのは以下のことです。
①母が健在で相続はまだ発生していないので これは生前贈与ということになるのだと思いますが、これは元々の所有者である母の一存でできることですか？
②このまま私が黙っていたら、母が亡くなった後に不動産はすべてそのまま弟のものになってしまうのですか？
③認知症傾向がある母親なので、この件を質問して その一問一答を録音しようと思っています。その時に母が「不動産の所有権を弟に渡した」ことを理解していない場合は、その音声を証拠にして この件を撤回させることはできますか？（つまり土地・建物の所有者を弟から母に戻したいし、相続は母が亡くなってから考えたいということです。）
④私はこのまま指をくわえて 黙ってみているしかないのでしょうか？実家の土地と建物をすべて弟の名義にされていることも 弟のいいようにされていることも納得できないので撤回させたいです。法律のプロの力を借りてでも弟に報復したいのですが、なにか方法はありますか？
登記原因が贈与なのか売買なのかわかりませんが、法務局に行って、
移転登記申請書を閲覧謄写してくるといいでしょう。
一存でできます。
特別受益になるでしょうね。
音声も証拠になります。
認知テストが必要ですね。
アドバイスありがとうございます。まずは教えていただいたことをすべてやってみます。
特別受益に当たる場合には、母が亡くなって相続が発生するまでは 黙って今の状態に甘んじているしかないのでしょうか？ それともその前に私にできることはあるのでしょうか？
意思能力があったかどうか。
おわります。