借地権付き区分所有建物の売買と借地権の存続期間
宜しくお願いいたします。
以前にもご相談させていただきましたが少し売買金額があがりました。借地権付の区分所有建物(昭和51年12月築)の1室を投資目的で平成26年6月に購入したのですがその時に地主さんと土地の賃貸借契約を敷金18000円、地代月額3600円で締結しました。( 賃貸借契約書には契約期間20年間。更新、更新料に関しては記載なし。明け渡しの契約として期間満了で更地にして返還すると記載有。)この度、売却しようと思い地主さんにその旨を伝えたところ建物も古く解体費用の回収ができないと困るので名義書換料に20万円、次の人には保証金を180万円支払ってもらうと言われました。 売却価格は250万円で このままでは売却することは不可能です。また、次の買い主からは契約満了し更新時には更新料10万円請求しますと言われました。
①地主さんの要求通り高額な保証金を次の人は支払わないと譲渡できないのでしょうか？以前、教えていただいた借地非訟の手続きで解決できるのでしょうか？
旧借地権では、借地権の存続期間は鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は30年で契約期間がこれより短い場合、または契約期間を定めていない場合は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物は60年だとネットに書いてました。
前の所有者の方は(新築で購入)お亡くなりになり一番最初にした借地権に関する契約書もありません。恥ずかしながら購入時に地主でもある不動産業者さんに言われるまま土地の賃貸借契約書に書名、捺印しました。
②購入した区分所有建物の１室の借地権の存続期間の開始日は昭和51年の12月からでいいのでしょうか？前の所有者さんの契約を引き継ぐことになるのでしょうか？
③平成26年の6月に新たにした賃貸借契約の契約期間は有効なのでしょうか？
④別の部屋を購入された方達の土地の賃貸借契約の期間満了日もバラバラなのですが1棟の建物なのに期間満了日が統一してないのはおかしくないのでしょうか？
⑤一体この建物全体？購入した1室の土地の賃貸借の契約開始日、契約期間満了日、次の更新期間は何年なのでしょうか？
⑥次の買い主さんの更新料を払う日はいつになるのでしょうか？
宜しくお願いいたします。
①契約書に定めがない限り、借地権譲渡の条件として保証金を預託させることは一般的ではありませんので、保証金の支払いがなくとも譲渡は可能かと思われます。ご指摘のとおり賃借権譲渡の許可を求めて借地非訟の手続を行うことになるかと思います。
②通常は前の所有者の契約を引き継ぐかと思いますが、今回はH26.6月に新たに賃貸借契約を締結しているようですので、存続期間の開始日はH26.6月かと思います。
③賃貸借期間を20年とすることも有効かと思います。
④一般的には統一してあるべきかとは思いますが、『正当事由なき限り更新される』という原理に基づけば、必ずしも統一しなければならないわけではないと思われます。
⑤対象としている一室の開始日はH26.6月、期間満了日はR16.6月、更新後の期間は契約書の定め次第と思います。
⑥そもそも契約書に更新料に関する定めがないのであれば、基本的には更新料を支払う必要はないと存じます。
いずれについても、契約書の内容や物件の状況等をより詳細にお伝えした方がより的確なアドバイスを得られるかと思いますので、契約書等を持参の上、弁護士にご相談されることをおすすめします。
ご回答ありがとうございました。
弁護士先生に近々、相談に行こうと思います。
最後に借地非訟の代諾は他の部屋の方にも流用できるのでしょうか？次の買主さんが同じことを言われたときも流用できるのでしょうか？それともその都度、各自それぞれしないといけないのでしょうか？
他の部屋の方と一緒に相談に行ったほうがいいのでしょうか？
宜しくお願いいたします。
裁判所の許可はあくまで実際に申立てされた方に関する借地権譲渡についての許可ですので、それぞれが別個に行う必要があります。
他の部屋の方も許可を得たいということであれば、他の部屋の方も同じく借地非訟手続を経る必要があるかと思います。
わかりやすいご回答ありがとうございました。１人で相談に行きたいと思います。