不動産分割方法に関してご教示願います

Question

現在遺産分割審判中です。

相続人は兄弟二人のみで、私は相手方です。
遺産は株式と不動産のみで、遺言書はありません。

現在、私が私自身の寄与分と申立人の特別受益を主張しています。
株式は現物分割、不動産は任意売却、換価分割で双方合意をしておりますが、不動産は隣にゴミ問題等があり、現在改善を求めています。　改善されない場合は大幅に売却価格が減額されてしまうため、改善後の売却を望んでいます。
先日の審判において、裁判官より不動産の分割方法を話し合うように促されました。

①審判中にゴミ問題が改善されるかどうか不明　
②特別受益・寄与分がどの程度認められるか不明　
な状況において、上記のケースで分割方法を決めるのは極めて困難です。
③不動産は金額でなく、割合で決めておくのが良いと思いますが、この場合、
④みなし遺産の算出の際の不動産の評価額をどう見積もるかの問題が発生します。
⑤ゴミ問題が改善されなければ、売却金額から経費を差し引いた価格は固定資産評価額を下回ります。

上述ケースの不動産の分割方法に関して、相続にお詳しい先生方の、お知恵をお借りしたいと存じます。
良い案があれば、ご教示いただけると助かります。
どうぞ、よろしくお願いいたします。

高島 秀行 弁護士 · Accepted Answer

上述ケースの不動産の分割方法に関して、相続にお詳しい先生方の、お知恵をお借りしたいと存じます。
良い案があれば、ご教示いただけると助かります。
　　双方弁護士に依頼されていないのでしょうか。
　　換価分割の方法で考えられる方法は2つあると思います。
　　１つは、先に不動産を売却してしまい、売却代金を含めた遺産を寄与分、特別受益を
　　踏まえて、分割する内容を裁判所が決める。
　　もう１つは、寄与分、特別受益について合意をし、不動産を売却した場合何対何、何パーセントずつ取得するかを決めてから、任意売却をする。
　　以上の方法が考えられますが、双方弁護士に依頼していないと1つ目の方法をとる場合
　売却代金を誰が保管しておくかが問題となります。
　　2つ目の方法は、寄与分と特別受益の割合について合意できないと不動産が売却できないというデメリットがあります。

高島 秀行 弁護士 · Answer

寄与分・特別受益および不動産売却後の割合を裁判所に決めていただいてから、任意売却するというのは考えられないでしょうか？
　　裁判所が、寄与分特別受益について決めるとすると、
　　裁判所に審判を出してもらうこととなります。
　　審判で売ってわけると記載する場合、原則は競売となります。
　　審判が出た後に、当事者間で任意売却をする合意をするということは
　　あり得ると思います。
　　ただ、そのときは審判で事件は終了していますので
　　裁判所はもう関与してはくれません。