口約束の家賃の値引きをあとになって支払えと言われて困っています。
20年以上同じ場所を賃貸して店舗経営をしています。
もともと30万の契約でしたが、物件をセパレートしてもらい20万の家賃になりました。
その際契約書の書き換えはしてもらえず口頭のみでしたので契約書は30万のままです。
またセパレートした残りの借主からあらたに敷金をとっているのにこちらには敷金の返金はありません。
その後経営がなかなか安定せず、家賃の滞納が少しずつ増えていき、なかなか追い付かずにいたのですが、平成25年7月に滞納分を全額納めれば、翌年から10%家賃を引くという風に言われ、全額を工面して支払いました。
その後平成26年分から18万ずつ支払っていましたが、2年後の平成28年の1月になって値引きを考えなくもないという風に言っただけで、値引く契約までは交わしていないという風に言われ滞納分を払うよう求められました。
そこで、こちらは値引きしてもらっていた（と思っていた）手前、前から痛んでいた床の修理などを言い出さずにいたので、それを修理するよう伝えましたがいつまでもしてもらえないので、そのまま18万円のままにしていました。
そして、それからさらに5年を超えた今月初めにさらに溜まった2万円ずつ足りない家賃の再請求がありました。
先方は「値引きの契約は絶対に結ばない、滞納分もディスカウントはしない、ただし敷金の三分の一は返金する、滞納分は分割で構わない」という意向です。
【質問1】
相手方は値引きを考えなくもないといっただけで契約を交わしてないから勝手に減額して払ったこちらのせいだと言います。20万になったときも口約束だけだったので契約書がないからというのは納得がいかないのですが、私のほうがおかしいでしょうか？
【質問2】
5年以上こちらがお願いした修理もせず、催促もせず放置されていたので家賃の減額について黙示の意思表示は成立しないのでしょうか？
【質問3】
それが無理としても5年以上前の未払い金は時効ではないでしょうか？
【質問4】
調停や裁判に持ち込んだら、契約解除されることはあるのでしょうか？
ちばかずき様
質問１
→口約束だけということであれば、立場としては非常に弱いと言わざるを得ません。
ただ、減額での支払いを一定期間継続しているにもかかわらず、相手方が何の反論もしてきていなかったことは、減額について合意があったことの間接的な事実と考える余地はあります。もう少し詳しい事情や、当時のやり取り等を個別に弁護士に伝え、ご相談いただくことで、何か有効な対応策が判明する可能性はあります。
質問２
→修理の件と、減額合意を結びつけることは難しいでしょう。
質問３
→時効にかかっている可能性はありますが、時効成立には期間以外にも要件がございます。質問１同様、具体的な事情を伺わないと判断が難しいところですので。個別に弁護士にご相談いただくことをお勧めいたします。
質問４
→相手方が契約の解除を主張してくることは十分ありうるでしょう。ただし、それが裁判で認められるかどうかは、質問１，３と同様に具体的な事情によります。