長期にわたる地代滞納に対して土地明渡請求は可能でしょうか？
地主側からの悩み相談です。
地代滞納における旧借地借家法上の借地契約解除について下記の状況の場合裁判で
債務不履行にて建物収去土地明渡請求が通る可能についての相談です。
祖父母の代から続く関係でその借地人が土地に自宅と店舗を建てて使用しています。
以前から何回にもわたる地代の滞納（年末後払い）が繰り返し行われておりました。
親の代では強い請求により毎回何か月も遅れて支払いはありました。もちろん地代を遅れることについての連絡や謝罪はありませんでした。また過去に店舗の建て替え増築の時にも地主の相談および承諾なく行っています。ただ祖父母の時代からの関係なのできちんとした契約書と言うものが無いようなのです。
親から私の代に変わったときに遠方から借地人のところに出向き①未払い分の一両日以内の支払い請求と②次回からの滞納しないよう直接口頭で釘をさしました。
しかしその後親の代の未払い分だけは半年後に支払いがありましたが、その後2年間にわたって未払いが生じ、こちらから店舗に連絡をするも連絡つかず（近所の人の話では、近くに新店舗を建てたので貸している土地の方の店舗は営業していないようすです。）
長きにわたる繰り返しの地代滞納に対して契約解除の宣告書を内容証明で送りましたが弁護士先生が間に入っても土地明渡に応じなかった為訴訟となりました。今回の未納分の地代については契約解除通知を受け取って1か月半ぐらいで振り込みはありました。
上記のような状況下でこの先裁判で建物収去明渡請求が通る可能性の見込みは如何でしょうか？ご意見を頂戴出来ましたら幸いです。宜しくお願い致します。
大変お困りのことと存じます。
いただいた情報によっても、今日時点における滞納が何か月分にわたるのかという点が定かではありませんが、滞納状況などによっては、建物収去土地明渡請求が認められる可能性はあると思われます。
より正確な見通しを得るためには従前の経緯などがわかる資料や経緯の詳細が必要となります。
一度直接弁護士にご相談されることをお勧めいたします。
お困りの状況、拝見いたしました。
裁判例上、賃料未払での契約解除については、信頼関係の破壊が認められる程度の期間が必要とされます。
今回のご事情を拝見しますと、年単位での賃料未払が何度も起きており、現に、支払いを催告したうえで、2年近い支払い遅延を理由に解除がなされておりますので、基本的には解除やその後の明渡請求を正当化できる状況にあるかと思慮いたします。
訴訟に至った場合、主張や書面を見たうえで、裁判所からも心証を交えた和解の提案がなされることが通常ですが、今回の事案であれば、比較的時間がかからない段階で、明渡しを前提とした和解の提案を裁判所からしてもらえる見込みもあるかと思慮いたします。
判決での明渡しとなると、その後の強制執行の費用も掛かり、また、時間も要するため、早期解決をご希望であれば、退去費用や取壊し費用などで多少の譲歩を考えつつ、和解による明渡しを実現するのも1つかと思われます。
コナン様
相手方の不誠実な対応で困惑されているご心情お察しいたします。
既に弁護士にご相談いただき、訴訟をなさっているとのことですので、既に説明があったかもしれませんが、地代の未払を理由とする借地契約の解除は、最低半年程度、地代の未払いが継続しているという状況が必要といわれております（弁護士による若干の感覚の違いはありますが）。
もっとも、借地契約の解除が認められるかどうかは、地代の未払状況以外の諸事情を総合的に判断して、信頼関係が破壊されているかどうかが判断されることになります。
コナン様のお立場では、もはや信頼関係なんて存在しないとお考えだと思いますが、裁判ではあくまでも諸事情を総合的に判断することになります。
裁判官の感覚にもよるところがありますので、借地契約の解除が認められる可能性として何％あるか、ということを断定してお伝えすることは非常に難しいというのが実情です。
あくまでも、記載いただいた内容だけを踏まえた感想ですが、２年間、地代の未払があったということですので、借地契約の解除が認められる可能性は相当程度あるのではないかと思います。
先生方お忙しいところを、色々とアドバイスを頂戴致しまして誠にありがとうございます。貴重なご意見心から感謝申し上げます。
また今回の件は、民法２６６条と２７６条により2年以上引き続いて地代不払いがあった場合に当てはまると思うのですが、地主の地上権消滅請求は認められないのでしょうか？ご指導いただければ幸いです。
ご指摘の条文は地上権と永小作権の条文です。
私の認識する限り、これらの条文は賃貸借への適用はありませんので、賃貸借契約を前提とする限りは適用の余地はないものと考えます。
追加のご質問、拝見いたしました。
ご指摘の条文は、農地工作などを目的とした「小作権」という別の権利に関する規定ですので、今回の場合には、適用はないかと思われます。
今回の争点はあくまで、明け渡し請求の前提となる、賃貸借契約が有効に解除されているか否かになりますが、複数の先生方も述べておられる通り、一般的に解除が認められる事案と比べても、今回は賃料未払の期間が長いですので、ご記載の事情だけを踏まえれば、解除に基づく明渡しが認められる見込みはある事案かと思われます。
早々にお返事を頂戴いたしましてありがとうございます。
祖父母の代から地主と小作人としてつながっている関係で、土地を耕して収穫した作物を昔はその年の末に年貢として納に来られていたと知らされており、その慣習から今も地代は後払いでその年の末に支払われていたと聞いていたものですから、これに該当するのかと思っておりました。
いずれにせよ建物収去明渡を目標に解決に向けて頑張ってみたいと思います。
先生方のお話しを伺い勇気が湧いて参りました。
貴重なご意見を賜り有難うございました。
そうすると、永小作権や地上権の問題として構成することもできるかもしれませんね。
賃貸借と構成するか、永小作権や地上権として構成するかによって諸点が異なってまいります。
問題がうまく解決するようお祈り申し上げます。